Properti: Investasi Yang Tidak Pernah Turun Harganya (?)

(bagian I)

Properti: Investasi Yang Tidak Pernah Turun Harganya

Ada satu acara TV yang bagi saya cukup sekali saja menontonnya, yaitu acaranya Agung Sedayu pada hari Minggu pagi. Isinya cuma jualan rumah dengan gaya yang gombal banget deh. Karena saya tidak ingat channelnya, secara tidak sengaja, saya sering masuk untuk beberapa detik melihat (bukan menonton) acara itu. Tentu saja, saya langsung men-switch ke channel lain.

Enam bulan lalu saya membeli sebuah rumah, di jalan Mars, Villa Cinere Mas. Saat tulisan ini diturunkan, renovasinya masih berlangsung. Kalau anda lewat jalan Mars. Villa Cinere Mas, dan melihat ada rumah sedang direnovasi, bisa jadi itu adalah rumah saya. Dengan anjing yang jumlahnya 8 ekor, saya memerlukan lahan yang lebih luas. Itu alasannya, saya mau pindah. Tindakan saya membeli rumah bukanlah untuk tujuan investasi.

Teman saya selalu mengatakan bahwa rumah dan tanah adalah investasi yang tidak pernah rugi dan harganya tidak pernah turun. Benarkah pernyataan ini?

Saya katakan sekali lagi bahwa tindakan saya membeli rumah bukanlah untuk tujuan investasi. Tetapi lebih banyak karena alasan kebutuhan. Berkaitan dengan pernyataan teman saya itu, ada yang menarik, yaitu, agen properti saya sudah mendatangi saya lagi bukan untuk menawarkan rumah, tetapi untuk menjualkan rumah yang baru saya beli itu dengan harga Rp 12 milyar. Padahal, 6 bulan lalu harga beli saya hanya Rp 4.70 milyar dan biaya renovasi Rp 600 juta. Harga pasaran waktu itu (6 bulan lalu) adalah sekitar Rp 7 – 8 milyar. Memang saya membelinya dengan harga miring. Dan saya pikir Rp 4.70 milyar masih wajar dan bukan harga bubble.

Jadi benar bahwa properti itu adalah investasi yang tidak pernah rugi.

Penyataan ini akan ditentang habis-habisan oleh adik saya yang tinggal di London atau ipar saya yang punya rumah di Florida, USA. Adik saya yang di London, beberapa waktu lalu minta pandangan ke saya, apakah saat ini bagus untuk menjual rumah? Dan hal itu saya iyakan. Sebab ketika ia membeli rumah itu tahun 2007 (menjelang krisis subprime), saya malah menganjurkan untuk menjualnya kembali. Tetapi kemudian terlambat. Anda akan lihat nanti, bagaimana harga rumah di Inggris.

Sifat Bubble

Bubble bisa dikategorikan ke dalam 2 golongan. Yang pertama adalah bubble yang terbentuk secara alami, terlahir dari sifat tamak, irraional manusia dan sikap pengingkaran (denial, menutup-mata, kafir terhadap realita). Dan yang dua adalah yang penyebabnya ditambah dengan campur-tangan pemerintah. Yang terakhir ini biasanya besar sekali, dan ketika pecah, dampaknya sangat tidak nyaman sama sekali. Dengan adanya campur-tangan pemerintah, tingkat konfiden lebih tinggi dan sikap pengingkaran begitu terhanyut sampai pada level yang parah sekali. Ketika tersadar, bisa dibayangkan betapa kagetnya.

Ada seorang pembaca EOWI, sebut saja namanya Anggie Adinugraha yang pernah terjebak bubble, begini emailnya kepada EOWI:

Saya salah satu penggemar blog ekonomiorangwarasdaninvestasi, sejak sebelum kejatuhan/krisis finansial tahun 2008. Saat itu portfolio saya terbesar di saham BUMI, akibatnya nilai total postfolio saya merosot hingga menjadi 1/6 saja.

Kemudian saya melakukan perubahan pada portfolio saya menjadi beberapa saham yaitu, ANTM, BBNI, BMRI, KRAS dan PGAS. Sayangnya hingga saat ini seluruhnya hingga saat ini tidak banyak perubahan dan hanya meningkat menjadi 2/6nya saja.

Apa yang harus saya lakukan dengan saham saya ini supaya bisa kembali seperti semula? Saya ingin menyuntik dana kembali untuk mengakselerasi pertumbuhan dana tersebut, tapi saya ragu. Mohon petunjuknya dari Bapak selaku orang yang sangat berpengalaman dalam Capital Market.

Mungkin kisah bubble akan membantu pembaca ini dan juga pembaca lainnya.

Bubble yang besar jarang sekali terjadi. Jika terjadi, jejaknya bisa dilacak ke pemerintah. Ambil saja contoh kisah John Law dengan Mississippi Companynya, adalah bubble yang diciptakan dengan kolaborasi pemerintah. Jika anda tertarik bisa dibaca kembali di dalam dongeng humor sardonik Penipu, Penipu Ulung, Politkus dan Cut Zahara Fonna No. 15 (link). Dalam masa 3 tahun, saham Mississippi Company naik 36 kali lipat. Itu bubble yang dahsyat.

Yang EOWI akan ambil contoh adalah bubble properti di Jepang, yang sejarahnya masih segar di benak orang-orang yang masih hidup dan mengalaminya. Chart-1 di bawah menunjukkan indeks harga properti di Jepang. Tahun 1980, indeks harga properti di Jepang masih di sekitar 60an. Selama satu (1) dekade harga rumah meroket dan indeksnya  mencapai 220. Kenaikan hampir 4 kali lipat dalam masa 1 dekade. Itu disebut bubble. Dan bubble akan meletus, biasanya akan berakhir tidak jauh dari titik awalnya. Untuk bubble properti Jepang, indeks harga properti secara perlahan-lahan, selama 15 tahun akhirnya mencapai level yang melandai tahun 2005, di sekitar tingkat dimulainya, yaitu 75 pada indeks harga properti. Walaupun mengalami kenaikkan sedikit, tahun 2014 indeks harga properti Jepang kembali ke level 60 – 70 lagi. Siapa yang membeli rumah tahun 1990, akan menangis air mata darah, harga rumahnya selama 24 tahun tidak pernah naik, kecuali turun terus sampai nilainya menguap 70%. Bunga bank yang rendah tidak bisa mendongkrak harga rumah kembali!!!! Itulah sifat bubble yang sudah pecah dan akan terus mengempis.

Chart - 1

Apakah secara umum investor menyadari assetnya mengalami bubble? Jawabnya tidak. Tamak membuat seseorang menjadi penyangkal, kafir, menutup mata terhadap realita. Kafir adalah bahasa Arab yang artinya menutup mata terhadap realita. Petani disebut kafir karena menutupi benih dengan tanah. Yang penting kita bisa belajar menghindari bubble, atau ikut menunggangi bubble, sampai...saatnya turun, dan segera turun tanpa mengengok kebelakang lagi. Satu dalil lagi tentang bubble: tidak ada yang tahu kapan bubble meletus dan sampai berapa tinggi level yang bisa dicapai sebuah bubble, kecuali Tuhan atau orang yang masih hidup setelah bubble tersebut meletus. Jadi, kalau anda curiga, sebaiknya secara terarah dan teratur keluar dari perangkap bubble, dan jangan menengok kembali. Jika bubble masih berlanjut, biarkan saja, kecuali anda punya strategy yang anda pikir ampuh. Yang pasti, pada saat bubble terjadi, anda belum sempat teknik yang anda pikir ampuh itu. Kalau belum teruji, jangan terlalu percaya pada kepercayaan diri yang kuat.

Ketika harga sedang melambung, orang akan mengatakan bahwa harga ini akan naik terus, dan mereka akan mencari dalih-dalihnya. Yang disebut dalih, tentu saja tidak sejalan dengan realita. Untuk kasus properti Jepang, misalnya: “di Tokyo tanah terbatas”, sedangkan pertumbuhan populasi tidak terbatas. Ditambah dengan wanti-wanti dari developer seperti “mulai tanggal 1 Juni harga akan naik”. Hal-hal seperti ini akan membuat pemilik uang semakin terangsang untuk membeli walaupun di harga tinggi. Mereka pikir, walaupun mahal, toh nantinya harga akan naik. Bagi konsumen calon pemakai, mereka juga berpikir, kapan lagi saya bisa beli rumah, kalau tidak sekarang? Valuasi tidak lagi penting bagi mereka. Seperti dalam kasus Tech-Bubble tahun 2000, price earning ratio (PER) rata-rata mencapai sekitar 40 dan untuk saham-saham darling, PER bisa mencapai 100-200. Dalihnya bahwa saham-saham ini adalah saham growth, bisa tumbuh......., tentu sebagai orang yang skeptis, saya akan bertanya, apakah bisa tumbuh 10 kali lipat lagi untuk mengejar PER wajar (10 – 15)?

Ketika bubble (properti) pecah dan mulai mengempis, sebagian orang masih menyangkal. Dalam hati berkata, “aah ini koreksi sementara, nanti akan naik lagi. Akan saya pertahankan dulu”. Siapa yang bisa mengatakan bahwa suatu bubble sudah meletus atau belum. Tentu saja sebagian sudah menyadari, dan melakukan profit-taking. Atau terpaksa menjual assetnya karena dibelinya dengan hutang dan hutang harus dibayar.

Akhirnya semua orang menjadi putus asa ketika nilai assetnya hanya tersisa 20% - 30% saja. Mau jual sudah malas. Akhirnya asset yang mengempis itu dibiarkan saja nilainya tergerus sampai ke dasar.

Sektor properti Jepang, insha Allah, tidak akan pernah bangkit lagi. Pernyataan ini seakan Imam Semar dapat wangsit dari Allah seperti nabi Yusuf (tepatnya wangsit Allah kepada Firaun dan diterjemahkan oleh nabi Yusuf). Imam Semar memang memperoleh wangsit, tetapi dalam bentuk buku, pengetahuan dan inspirasi. Isinya sebagai kurang lebih sebagai berikut. Dengan demografi yang menua dan angka pertumbuhan penduduk yang nol atau negatif serta urbanisasi yang juga nol, tidak akan ada kenaikan permintaan rumah dan tanah di perkotaan. Bagaimana harga properti bisa naik. Sekalipun sentral bank Jepang membuat suku bunga pinjaman menjadi nol. Ini yang membedakan sektor properti Jepang dengan India atau Afrika.

Setelah membahas bubble properti Jepang, sekarang kita lihat, apakah saham BUMI adalah bubble atau bukan? Saya serahkan kepada pembaca. Nanti anda bisa tanyakan kepada diri sendiri, apakah harga saham ANTM, INCO, dsb adalah bubble? Anda bisa melihatnya sendiri.

Chart - 2

Kalau saya perhatikan, bahwa BUMI juga bubble. Awalnya harganya hanya Rp 100 (pernah juga Rp 50), kemudian dalam selang waktu 5 tahun naik melampaui Rp 9000. Kenaikan 90 x atau 200 x tanpa ada faktor fundamental yang berarti dalam selang waktu 5 tahun, mau disebut apa? Memang harga batubara meningkat, tetapi tidak seperti itu besar dan cepatnya.

Pada masanya, BUMI adalah BEJ darling, semua orang ingin memilikinya. Ada teman se kantor saya yang masuk BUMI di harga Rp 6000. Setelah turun di bawah Rp 1000 tahun 2009, dia sempat tanya ke saya, apakah dia harus jual? Saya hanya mengatakan bahwa bubble akan kembali ke sekitar level awalnya (setelah difaktorkan dengan inflasi). Ketika sempat mencapai Rp 2000, saya tanyakan kembali, apakah sudah dijual? Dia mengatakan bahwa harganya akan rebound kembali ke Rp 6000. Dulu itu cuma koreksi sesaat saja. Dan anda tahu selanjutnya, bukan? Apa yang terjadi pada teman saya itu adalah denial, penyangkalan terhadap kenyataan bahwa tidak ada fundamental yang mendukung BUMI untuk melejit dari bumi ke luar angkasa.

BUMI adalah bubble yang menunggang siklus komoditi, yang selama tahun 2000 – 2011 mengalami fase bull. Beberapa waktu lalu EOWI membahas mengenai siklus komoditi yang panjangnya 30 tahun dari peak-to-peak. Untuk periode ini, puncaknya adalah tahun 2011, tiga tahun lalu. Saat ini kita sudah memasuki fase bear sampai .....10 - 15 tahun lagi. Kami di EOWI tidak akan menyentuh saham-saham pertambangan sampai tahun 2025 – 2030, kecuali ada hal-hal yang bisa memperpendek masa hibernasi sang banteng untuk menghalau sang beruang. Pembahasan hal ini ada pada artikel bulan Maret 2014 lalu dengan judul Nilai Rupiah dan Defisit Dalam Sejarah (link)

Bubble Properti di Dunia Yang Loyo Direndam Liquiditas

Bubble yang disponsori pemerintah biasanya besar dan kalau meletus akibatnya lebih parah dari pada bubble alamiah. EOWI, berpendapat bahwa meletusnya adalah untuk kebaikan golongan menengah ke bawah. Yang paling menderita adalah golongan atas. Dengan kata lain, yang paling diuntungkan dengan meletusnya bubble adalah golongan ekonomi menengah dan bawah. Meletusnya bubble diperlukan agar barang-barang yang nilainya membengkak bisa terjangkau kembali oleh golongan menengah dan bawah. Misalnya, dengan harga Rp 2 milyar, sebuah rumah berukuran 200 meter persegi di Cinere, bagaimana bisa terjangkau oleh golongan kelas menengah yang bergaji Rp 30 juta per bulan. Oleh sebab itu harganya perlu turun 70% - 80%, agar bisa terjangkau. Tentu saja jika harganya tergerus sampai 70% - 80%, orang-orang kaya yang berspekulasi dan terperangkap di dalam bubble properti ini akan miskin sampai 70%. Kelompok kelas atas, sadar atau tidak sadar menderitah kerugian yang besar.

Sejak meletusnya tech-bubble Nasdaq tahun 2000, the Fed menggelontorkan liquiditas untuk membendung pengempisan saham tech Nasdaq. Stimulasi ini tidak bisa mempertahankan saham Nasdaq melainkan mengalir ke spekulasi lain, yaitu sektor properti dunia, mulai dari Inggris, Eropa Barat, Eropa Timur, Timur Tengah, India, Asia, Cina, Amerika, Australia dan termasuk juga Indonesia. Ketika bubble properti di US pecah, dikenal dengan kasus subprime, menyeret bubble properti di negara-negara lain. Untuk mempertahankan harga asset properti, bank-bank sentral di seluruh dunia menggelontorkan liquiditas, yang dikenal dengan quantitative easing (QE), atau nama-nama lain. Ada beberapa negara berhasil menggembungkan kembali bubble properti, bahkan menjadi besar sekali. Ada juga bubble properti di beberapa negara yang tetap saja loyo, walaupun sudah direndam dengan banjir liquiditas.

Pembaca EOWI tentu ingat, beberapa tahun silam (tahun 2009) EOWI mengangkat topik properti di Dubai, DUBAI CALON KOTA HANTU? (link). Pada saat itu bubble properti Dubai pecah. Memang Dubai sampai sekarang belum menjadi kota hantu, tetapi lihatlah harga properti disana (Chart-3).

Properti Dubai adalah typical bubble yang rentang waktunya pendek. Dalam waktu 1.5 tahun, dari 2007 sampai 2008 harga properti naik 2.2 x lipat. Kemudian anjlok kembali ke level sebelumnya hanya dalam bilangan bulan (lihat Chart-3). Memang sejak tahun 2012, pasar properti Dubai merangkak naik, tetapi kenaikkan ini hanya untuk menarik domba-domba naif ke pejagalan. Setidaknya ini menantang/membantah pernyataan bahwa Property: Investasi Yang Tidak Pernah Turun Harganya.

Chart - 3

Dubai tidak sendiri, Irlandia mengalami nasib yang sama (Chart-4). Sejak tahun 2008, pasar properti Irlandia tidak pernah pulih, melainkan tetap melorot sampai kehilangan nilainya lebih dari 50%. Ini juga menjawab pernyataan bahwa Property: Investasi Yang Tidak Pernah Turun Harganya. Kami tidak tahu sampai sejauh mana harga properti Irlandia akan terus turun. Seperti halnya bubble-bubble lainnya, harga riilnya akan kembali ke level asalnya.

Chart - 4

Saya punya 4 orang teman asal Bulgaria. Salah satu diantaranya pernah punya perusahaan jasa pemasangan pipa gas untuk rumah tangga. Perusahaannya bangkrut karena tidak dapat order lagi. Cerita ini membuat EOWI tertarik untuk melihat bubble properti di Bulgaria. Tahun 2003 harga properti masih di level Lev 300 per meter persegi. Dalam waktu 5 tahun naik hampir 5x lipat (500%). Edan bukan? Saya pikir, orang yang beli rumah tahun 2007 untuk tujuan investasi akan menangis Bombay dengan air mata darah kalau dia tetap mempertahankan assetnya terus sampai tahun 2025. Duapuluh tahun penantian hanya akan menghasilkan kerugian sebanyak 80%.

Chart - 5

Bubble Properti di Dunia Yang Pasang Perangkap Bear

Pecahnya bubble properti di US dan di UK/Inggris mempunyai persamaan, yaitu akan membawa korban yang lebih banyak lagi. Setelah pecah di tahun 2007-2008, sektor properti seakan-akan mengalami rebound (Chart-6 dan Chart-7). EOWI punya data yang cukup banyak untuk mengatakan bahwa reboundnya sektor properti US dan Inggris hanyalah bear trap saja. Siapa saja yang masuk ke sektor ini tanpa hati-hati dan mengira sektor ini akan bangkit, maka dalam masa 20-100 tahun lagi dia akan menyesal. Dia harus menunggu lebih dari 100 tahun untuk melihat kembalinya bull di sektor properti. Dunia properti ini tidak seperti dunianya Robert Kiyosaki yang digambarkan sebagai asset yang selalu naik harganya.

Chart - 6

Chart - 7

Bubble Properti di Dunia Yang Baru Pecah

Tidak bubble properti di dunia pecah seperti di Bulgaria, Amerika Serikat dan Irlandia. Bubble properti di India baru mulai pecah. Data yang ada pada saya hanya dari tahun 2010 (Chart-8). Tetapi setahu saya, rekan kerja saya di Petronas Kuala Lumpur tahun 2003 sudah mulai spekulasi tanah di New Delhi. Artinya bubble properti sudah dimulai tahun 2003. Bisa saja sempat jatuh sedikit ketika kasus subprime meletus. Dengan adanya QE, bubble properti India menggembung kembali. Dan antara tahun 2010 – 2013 harganya menjadi 2x lipat. Kemudian......, nampaknya bubble mulai pecah. Kita tunggu perkembangannya selanjutnya. EOWI meramalkan akan sama nasibnya dengan bubble properti di Irlandia.

Chart - 8

Bubble Properti di Dunia Yang Menjelang Pecah

Saya tidak tahu apakah acara TV yang disponsori Agung Sedayu ada pengaruhnya terhadap harga properti di Indonesia. Chart-9 bisa bercerita banyak. Saya tidak pernah dengar adanya koreksi pada harga rumah di Indonesia selama kasus subprime US memanas tahun 2007 – 2009. Jadi anggap saja bull market di sektor properti Indonesia secara terus-menerus tidak mengalami koreksi selama 13 tahun. Hebat juga. Tetapi, sejak 2 tahun lalu (tahun 2012) harganya meningkat secara parabolik. Ini adalah gejala yang patut dicurigai. Apakah bubble properti di Indonesia akan pecah? Silahkan jawab sendiri. Parabolic rise di semua sektor, baik itu saham, mata uang, emas atau asset-asset lainnya, adalah gejala yang tidak sehat. Biasanya akan diikuti dengan kejatuhan yang telak.

Kalau anda mau spekulasi di sektor properti di Indonesia, sebaiknya anda pikir-pikir dulu. Jangan minta pertimbangan advisor anda, apa lagi konsultan/agen properti, dia cuma cari untung saja dari penjualan yang dilakukannya.

Chart - 9

Dalam banyak hal kenaikkan harga properti Cina mirip dengan di Indonesia. Terutama dalam hal tidak adanya koreksi yang berarti. Seakan tidak terkena imbas kasus sub-prime. Apakah bubble properti Cina tergolong bubble yang disponsori oleh pemerintah? Sangat pasti! Pemerintah pusat Cina menginginkan lapangan kerja bagi rakyatnya, supaya rakyat sibuk. Cina punya sejarah yang buruk dan panjang yang berkaitan dengan pemberontakan rakyat. Membiarkan rakyat Cina menganggur adalah resiko bagi pemerintahnya. Di negara yang punya pemerintahan dengan gaya top down, bank-bank memperoleh perintah dari atas untuk semua prilaku bisnisnya. Kasus gagal bayar dan pailit jarang terdengar. Non performing loan (NPL) bisa di-roll-over secara terus-menerus. Dengan jalan seperti ini asset busuk tidak pernah tercium baunya. Jika akhirnya institusi keuangan yang keracunan asset-asset busuk (NPL) menjadi tidak solvent, kemungkinan besar pemerintah akan melakukan tindakan penyelamatan dengan diam-diam, tanpa banyak publikasi. Oleh sebab itu bubble seperti ini bisa bertahan lebih lama dan lebih besar.

Disamping itu juga, ada faktor lain yang menyebabkan pemerintah Cina berusaha mempertahankan bubble di sektor properti ini. Sektor properti merupakan pemasukkan bagi pemerintah daerah. Penjualan-penjualan tanah kepada developer, mendatangkan pemasukan bagi pemerintah daerah.

Semua bubble tidak akan langgeng, sekalipun didukung oleh pemerintah. Sejarah menunjukkan bahwa John Law dengan Mississipi Company nya, tidak bertahan. Apakah kita tidak bisa belajar dari sejarah?

Chart - 10

Sekarang pembaca sudah melihat bubble properti seputar jagad raya ini. Apakah anda masih percaya pada rayuan gombalnya Agung Sedayu di TV itu?

Apakah anda percaya jika EOWI mengatakan bahwa untuk Inggris, Irlandia dan Eropa Timur, Jerman, Jepang, nilai  riil properti tidak akan kemana-mana sampai 100 tahun mendatang. Ini pernyataan yang sangat berani. Kalau anda tidak percaya, .....silahkan baca bagian selanjutnya.

EOWI ingin meningkatkan jumlah pembacanya dan follower nya. Bagaimana kalau pembaca merekomendasikan kepada 10 orang rekan anda. Tulisan kali ini yang menyangkut sektor properti, tentunya punya prospek pembaca yang cukup luas, karena semua orang tertarik untuk punya rumah, atau sedang mencicil rumah, atau sedang mempertimbangkan untuk menjual rumah. Rumah adalah asset yang pasti menyentuh semua lapisan masyarakat. Oleh sebab itu, pengenalan EOWI melalui tulisan ini bisa diterima oleh lidah pembaca yang awam. Kemundian, anda bisa merekomendasikan kisah Penipu, Penipu Ulung, Politikus dan Cut Zahara Fonna - Sejarah, dongeng satir, humor sardonik dan ulasan tentang konspirasi, uang, ekonomi, pasar, politik, serta kiat menyelamatkan diri dari depressi ekonomi global di awal abad 21. Keuntungannya bagi anda adalah bahwa teman diskusi yang cerdas anda akan bertambah.

Sekian dulu.......,

Jakarta 9 May 2014

 



Disclaimer: Ekonomi (dan investasi) bukan sains dan tidak pernah dibuktikan secara eksperimen; tulisan ini dimaksudkan sebagai hiburan dan bukan sebagai anjuran berinvestasi oleh sebab itu penulis tidak bertanggung jawab atas segala kerugian yang diakibatkan karena mengikuti informasi dari tulisan ini. Akan tetapi jika anda beruntung karena penggunaan informasi di tulisan ini, EOWI dengan suka hati kalau anda mentraktir EOWI makan-makan.