Properti, Calon Presiden dan Pembangunan Urban

(Bagian II)

Kata para analis bahwa setiap presiden atau/dan calon presiden punya program yang berbeda-beda. Saya tidak tahu, bagaimana bisa berbeda. Politikus akan mengatakan apa yang enak didengar oleh orang banyak untuk memperoleh simpati dan selanjutnya memperoleh suara agar ia bisa terpilih (lagi) menjadi presiden. Dan apa yang enak didengar oleh orang banyak dan dianggap mulia, seringkali adalah ide tolol dan menghambat kemajuan ekonomi.

Presiden atau calon presiden (hampir) selalu mempunyai program pembangunan memajukan desa. Memajukan desa, daerah adalah hal yang mulia. Desa/daerah yang biasanya tertinggal secara ekonomi dari perkotaan (urban) sepatutnya dimajukan supaya tingkat perekonomiannya setara dengan daerah urban. Mulia bukan? Setidaknya begitulah menurut buku-buku, guru-guru sekolah dan pendapat orang banyak.

Jawaban EOWI adalah: “tidak mulia sama sekali.” Oleh sebab itu kalau Imam Semar jadi presiden atau jadi calon presiden, programnya bukan desa yang akan dibangun, tetapi perkotaan. Pembangunan desa adalah pembuang-buangan dana dan sumber daya yang langka. Suatu opini (bahwa pembangunan pedesaan adalah mulia) dari buku-buku, guru-guru sekolah dan pendapat orang banyak adalah sekedar opini yang harus diuji. Ini kan dijelas dalam cerita kali ini. Dan EOWI akan mengajukan konsep tandingan. Dengan konsep (yang didukung dengan data), kita bisa jadikan pegangan untuk investasi.

Dengan cerita, diskusi, ceramah (atau apapun namanya) EOWI mau menjawab email dari pembaca EOWI yang kami cintai. Begini bunyi emailnya:

Mas IS, nama saya Arif di Tegal, saat ini saya memulai babak baru, dari sebelumnya seorang karyawan, sekarang membuka usaha dalam bidang Pertanian Tebu.

Ditempat saya dan pada umumnya di Indonesia, saat panen tiba, tebu akan dikelola oleh Pabrik Gula milik PTPN. Output tebu berupa: gula GKP dan tetes (Bahan baku Spirtus atau penyedap rasa). Kemudian petani akan mencairkan uang, berdasarkan harga gula dan tetes dipasar pada saat itu.

Dari pengalaman panen tahun kemarin, menggantungkan pemerintah (BUMN), tepat seperti yang disampaikan mas IS, yang ada: KETIDAKBIJAKSANAAN!

Salah satu contoh Ketidakbijaksaan BUMN : Petani hanya mendapatkan 66,75% dari hasil gula + tetes. Dan BUMN akan mendapatkan 33,25% untuk jasa giling.

Dan masih banyak lagi ketidakbijaksanaan lain, kalau pun saya tulis akan membuat nelongso!

Tapi hidup harus terus berlari, saatnya saya harus berkata : pemerintah, sontoloyo!.

Hanya ada satu jalan : saya harus mengolah hasil tebu saya sendiri!

Kenapa hanya satu jalan, diatas?

Karena AFTA sebentar lagi, dan kalau terus menggantungkan pemerintah sotoloyo, sama saja bunuh diri!

Coba mas IS bayangkan, Harga Pokok Produksi gula petani = Rp. 8750 per kilogram, dengan HPP tersebut bahkan kurang, Indonesia bisa mendatangkan gula dengan kwalitas lebih bagus dari negara lain. Mudahnya bisa saya katakan, orang Indonesia membayar terlalu mahal untuk konsumsi gula.

Tolong jangan salahkan Kami (Petani Tebu), ini karena pemerintah sontoloyo!

Tidak ada cerita indonesia yang subur dan tropis, menghasilkan gula lebih mahal, Belanda telah membuktikannya!

Mohon Saran :

1. Menjadi pengusaha yang hebat, saya merasa harus memahami Ekonomi Makro. Saya masih sering miss, saat membaca artikel mas IS. Buku bacaan pemula apa, agar saya dapat memahami ekonomi makro?

2.Situs apa yang harus saya kunjungi, agar saya bisa memlihat pergerakan harga komoditi pertanian?

3. Saran lain, berkenaan bidang usaha saya?

Saran EOWI adalah, pertama kali, mengenali semua pesaing dan pemain di bidang pertanian tebu atau pertanian secara umum. Cari orang yang berhasil. Setahu EOWI, kebanyakan sarjana pertanian tidak ada (tidak nampak) yang terdampar sebagai petani. Yang ada jadi dokter hewan di perusahaan besar atau jadi tengkulak/pengepul, atau jadi pengangguran atau pindah profesi.

Saya tidak akan menjawab ketiga pertanyaan itu secara langsung, tetapi EOWI akan menunjukkan dimana letak kesalahan berpikir masyarakat Indonesia yang masih merasa cinta terhadap sektor pertanian.

Kenali Saingan/Lawan Mu

Kalau kita bicara pedesaan (rural), yang ada di benak kita adalah perekonomian berbasis pertanian. Itu dimana saja, apakah itu di Amerika Serikat, Canada, Australia, Cina, Jepang, Belanda, Zimbabwe, Bangladesh......sebut saja lainnya. Di dalam era globalisasi, hasil pertanian bisa berasal dari mana saja. Tidak hanya itu, suatu produk pertanian bersaing dengan subsitusinya. Misalnya gula dari Indonesia, Cuba, Filipina atau dari mana saja akan saling bersaing. Tidak hanya itu, gula-tebu (nama kimianya: sukrosa) juga memperoleh persaingan dari gula-jagung alias fruktosa. Gula-tebu yang nama kimianya sukrosa merupakan dimer (gabungan 2 gugus molekul) glukosa dan fruktosa. Sedang fruktosa adalah monomer yang bisa dihasilkan dari hydrolisa tepung menjadi glukosa dan dilanjutkan dengan proses isomerisasi enzim menjadi fruktosa. Fruktosa bisa menjadi saingan berat dari sukrosa (gula tebu), jika bentuk/wujud tidak menjadi kriteria. Pada produk-produk makanan (kue-kue) dan minuman fruktosa menjadi saingan berat sukrosa.

Tebu/gula bukan satu-satunya produk yang punya saingan dari produk subsitusi. Sawit dan kelapa punya saingan minyak bunga matahari, rape seed, kedelai. Padi, tapioka disaingi oleh jagung dan gandum. Karet disaingi oleh karet sintesis butadiene, dsb. Memang ada produk yang belum punya saingan produk subsitusi dari pertanian massal, seperti kopi dan teh. Atau produk-produk sayuran segar serta buah-buahan yang spesifik lokal. Dan petani harus jeli dalam memilih bidang yang akan digelutinya.

Andaikata kita memutuskan untuk bertempur di lahan yang banyak saingannya, perlu mengenal saingan kita dengan baik. Untuk mengenal saingan, harus dicari saingan yang tangguh, bukan yang lemah. Jangan ambil contoh petani Kenya atau Bangladesh. Ambillah petani Amerika atau petani di negara-negara maju, kalau kita ingin mempunyai tingkat ekonomi (kemakmuran) sama seperti mereka. Mereka adalah penentu harga barang yang beredar.

Di negara-negara maju, pertanian sudah dilakukan dengan mekanisasi, dari mengolah tanah, menyemai, dan akhirnya panen serta mengolah hasil panennya. Oleh karenanya, seorang petani kecil bisa mengolah sendiri 50 – 100 ha ladang. Dengan besarnya volume yang diproduksinya, maka rantai distribusi produk pertaniannya bisa diperpendek. Salah satu ipar saya adalah peternak sapi di Australia. Dia peternak yang punya jagal muslim untuk menjamin kehalalan dagingnya dan menjadi pemasok beberapa hotel di Jakarta. Bandingkan dengan petani Indonesia yang rata-rata punya tanah 0.3 ha, volume produksinya kecil, tidak mungkin jadi pemasok beras untuk sebuah hotel. Untuk memproses dan mendistribusikan produknya, perlu pengepul apakah itu tengkulak atau Bulog atau BUD/KUD.

Dalam hal pertanian skala besar, di Indonesiapun sudah ada contohnya. Perkebunan-perkebunan besar, seperti kelapa sawit, karet, teh, dsb, bisa bersaing walaupun belum melakukan mekanisasi hanya dengan memotong rantai distribusi karena volumenya besar. Perkebunan tebu (bukan petani tebu) juga memiliki pengolahannya untuk dijadikan produk akhir, yaitu gula. Perkebunan sawit juga punya pengolahan untuk menjadikan CPO. Perkebunan-perkebunan seperti ini masih memerlukan banyak buruh, karena masih belum sampai pada era mekanisasi perkebunan. Jika suatu masa ada yang melakukan mekanisasi perkebunan yang bisa menjatuhkan harga, maka semua perkebunan harus melakukan hal yang sama agar bisa bersaing. Arah modernisasi di bidang pertanian akan kesana. Konsumen menginginkan harga yang murah. Walaupun pemerintah akan berusaha menghambat, tetapi tekanan konsumen tidak akan bisa dibendung. Oleh sebab itu, cepat atau lambat keadaan semacam itu akan dicapai, seperti pada pertanian gandum, rape seed, jagung. Sekarang ini sudah dikembangkan pabrik jagal-otomatis untuk memproses sapi dan ayam, dari mulai penyebelihannya, penyiangan dan pemotongannya secara otomatis dengan robot

Bagaimana dengan petani kecil, petani marhaen yang dijadikan sasaran tema retorik politikus? Jawabannya akal sehatnya cuma ada satu. Kalau petani kecil di Indonesia yang punya tanah hanya ...., rata-rata 0.3 ha, mengolah tanah tanpa mekanisasi dan ingin punya penghasilan seperti petani di negara maju, maka dia mimpi. Jika ada petani Indonesia ingin bisa kaya selevel dengan petani Amerika dan hanya punya ladang 0.3 -1 hektar, maka dia mimpi. Atau jika ada (calon) presiden mau meningkatkan kemakmuran petani pedesaan seperti petani di negara maju, maka dia harus menghisap ganja banyak sekali. Kalau yang ditanam sama, seperti jagung, padi, tebu, gandum, singkong tidak mungkin petani Indonesia semaju secara ekonomi dengan petani Amerika atau Canada. Kecuali yang ditaman berbeda, seperti gut, opium, coca, ganja atau jamur Psilocybin, karena tidak ada produksi massalnya. Dengan tanah yang kecil saja pertanian seperti ini bisa bikin cepat kaya. Tetapi ada persyaratan lain yaitu tahu kemana harus dijual dan tahu bagaimana menghindari polisi serta penjara.

Kesimpulannya, jika ada yang masih mengagung-agungkan kehidupan agraris dengan sepetak tanah dan menginginkan kemakmuran seperti petani modern yang sanggup mengolah minimal 50 ha tanah, maka dia tidak melihat realita. Dengan tanah 50 ha diolah sendiri, punya ketahanan terhadap pukulan harga yang rendah. Volume produksinya yang besar, biaya produksinya bisa ditekan, rantai distribusinya pendek dan pergudangannya memadai.

Desa Tidak Perlu Pemerintah

Jangan melawan raksasa, tetapi jadilah raksasa. Kalau desa ingin maju, maka jadikan desa sebuah daerah pertanian dengan lahan minimal 50 ha per petani. Jangan diterjemahkan angka 50 ha secara literal. Angka ini hanyalah ungkapan yang berarti besar luas sekali. Kalau seorang petani memiliki tanah puluhan hektar, bagaimana dengan sisanya yang lain? Jawabnya mudah......., pindah ke kota.

Desa tidak perlu pemerintah untuk membuatkan jalan-jalannya. Bila memang menguntungkan, swasta akan membuatnya sendiri. Ada perbedaan antara pelaku bisnis dan politikus. Pelaku bisnis akan membuat jalan serta infrastruktur jika secara ekonomis diperlukan. Sedangkan politikus akan menjanjikan untuk membuat infrastruktur agar ia bisa terpilih lagi (kalau sudah terpilih, banyak janjinya yang dilupakan). Politikus akan membangun infrastruktur jika bisa mendongkrak popularitas dan elektibilitasnya. EOWI akan meperlihatkan contoh wilayah yang jalan-jalannya dibangun oleh swasta. Dan jalan yang dibangun oleh pemerintah nampak sangat tidak berarti. Daerah ini ada di Bintuni Irian. Di tempat-tempat lain juga banyak.

Peta di bawah ini menunjukkan networks/jejaring jalan yang dibangun oleh perusahaan kayu, perkebunan kelapa sawit dan explorasi minyak yang berkerja di Bintuni Irian. Ini di desa, tengah hutan, di tempat terpencil.

Kenapa perusahaan-perusahaan ini mau membangun dan memelihara jalan-jalan ini? Tidak lain karena alasan ekonomi.

Networks jalan-jalan yang dibangun dan dipelihara swasta di Irian

Aktivitas Ekonomi 8 Jam vs 24 Jam

Kalau sebelumnya kita bahas sebuah tema: “membangun pedesaan” sama saja dengan menyuruh orang bermimpi tentang kemakmuran yang tidak pernah datang, maka pada bagian ini akan dibahas alternatif yang lebih sensibel. Pada bagian ini dan selanjutnya akan ditunjukkan bahwa urbanisasi adalah jalan yang lurus untuk pertumbuhan ekonomi dan kemakuran.

Orang di pedesaan mulai aktif, mungkin jam 6 pagi. Yaitu setelah sholat subuh (kalau dia muslim). Kemudian jam 9 istirahat sebentar, kemudian berlanjut sampai jam 1 siang. Untuk bekerja di luar, di tengah terik panas matahari, kalau tanpa paksaan, tanpa dikejar target, akan berhenti dan istirahat atau kerja di rumah sampai sore. Begitu selesai magrib, tidak ada pekerjaan lain kecuali tidur. Jadi siklus aktifnya hanya jam 6 – 20 atau 14 jam saja. Dan aktifitas ekonominya paling lama hanya 8 - 12 jam saja. Dan yang effektif kurang dari itu.

Bandingkan dengan di kota – wilayah urban. Untuk seseorang dengan pendidikan rendah, pagi bisa kerja di mini-mart, atau starbucks atau warung Tegal sampai siang. Kalau dia kuat bisa sampai malam. Malah, kalau masih kuat, bisa mangkal di tempat-tempat seperti Dolly atau Kramat Tunggak. Kalau dia prempuan, bisa melayani 4 pelanggan. Kemudian dia kena AIDS, dan perlu perawatan. Nah sakit itu juga membuka kesempatan kerja bagi perawat dan dokter. Dengan kata lain, aktifitas ekonomi tidak berhenti sampai jam 5 sore, tetapi masih bisa dilanjutkan sampai pagi. Maaf kalau contohnya kurang bermoral. Contoh itu sekedar untuk bisa dengan mudah diingat saja. Banyak contoh-contoh pekerjaan lain yang halal. Warung-warung dan toko-toko banyak yang buka sampai larut malam. Intinya, di perkotaan roda ekonomi bergerak hampir 24 jam. Saya sendiri sering punya jam kerja 24 jam on call.

Jam aktifitas ekonomi yang panjang seperti di wilayah urban, membuat penggunaan barang-barang modal lebih effektif. Jalan raya di wilayah urban penggunaannya lebih effektif dibandingkan dengan jalan raya di pedesaan. Jalan raya di wilayah urban penggunaannya bisa mencapai 24 jam. Sedangkan pedesaan mungkin hanya separohnya.

Membangun jalan raya di kota-kota besar akan mengurangi kemacetan. Artinya bisa meningkatkan effisiensi penggunaan bahan bakar. Perdebatan apakah itu BBM bersubsidi atau bukan, tidaklah relevan. Sebab pada akhirnya pelaku ekonomi harus membayarnya. Sebagai konsekwensinya, penghematan biaya BBM bisa diallokasikan ke konsumsi atau pembentukan modal dan ekonomi tumbuh lebih cepat.

Sedangkan kalau jalan raya dibangun di pedesaan, .....tidak ada kemacetan disana buat apa jalan baru, effisiensi waktu penggunaannya juga rendah. Tidak banyak nilai tambahnya. Seandainya para pelaku ekonomi di pedesaan merasa memerlukan jalan atau infrastruktur, mereka akan membuatnya sendiri, dengan catatan pembangunan infrastruktur itu benar-benar ekonomis. Jika tidak, maka akan tidak terawat dan hancur dimakan waktu.

Data Pertumbuhan Ekonomi dan GDP

Peradaban manusia dimulai sebagai hunters & gatherers, pemburu dan pemungut. Mereka hidup, tidak selalu menetap, tetapi bisa berpindah-pindah mengikuti kesediaan makanan. Masyarakat seperti ini masih bisa kita lihat di Irian. Apalagi sebelum tahun 1970, masyarakat Irian pedalaman masih hidup di jaman batu. Dan anda masih bisa beli kapak batu dan peralatan pertanian mereka yang terbuat dari batu. Gadget mereka yang paling essensial adalah noken dan panah. Noken adalah sejenis tas-jala yang besar terbuat dari serat kulit kayu untuk membawa barang-barang. Noken dan panah ini selalu di bawa kemana-mana sebagai gadget masyarakat hunters & gatherers.

Era hunters & gatherers memudar dan digantikan dengan era masyarakat pertanian. Mereka membuka lahan dan bercocok tanam serta memelihara hewan yang telah di-domestikkan. Pada era ini bisa disebut era pedesaan, karena sebagian besar orang hidup di pedesaan terfokus pada produksi pangan untuk menopang hidupnya. Tetapi dengan penemuan mesin-mesin automotif, terjadi pergesera-pergeseran. Hidup manusia tidak lagi didominasi dengan menghasilkan pangan, dalam arti, dengan dibantu dengan mesin-mesin produksi pangan menjadi semakin effisien dan bisa dikerjakan oleh beberapa gelintir orang saja. Populasi yang tersisa beralih profesi, memproduksi barang lain dan jasa. Pergeseran ini masih berlangsung sampai saat ini, perubahan dari masyarakat agraris tradisional ke masyarakat modern. Saya gunakan kata modern untuk menghindari kata industrial yang konotasinya mengarah pada arti yang sempit yaitu pabrik.

Pada masyarakat modern, profesi penduduk urban (penduduk kota) sangat beragam, tetapi intinya adalah jasa dan produksi non-pangan. Mungkin karena sektor non-pertanian tidak membutuhkan lahan yang luas. Andaikata nantinya jika produksi pangan tidak membutuhkan lahan yang luas, maka kata pedesaan (rural area) akan punah.

Di negara-negara maju, populasi urban mencapai 80% atau lebih. USA hanya 17% dari populasinya hidup di pedesaan dan 83% di perkotaan (2013). Jepang hanya 8% penduduknya tinggal di desa, sedangkan 92% diperkotaan (2013). Bandingkan dengan Bangladesh atau Myanmar populasi perkotaannya hanya 29% dan 33%. Sampai beberapa dekade ke depan, di Myanmar, Bangladesh dan negara-negara seperti ini, tekanan urbanisasi masih besar.

Sejarah perkembangan urbanisasi dan GDP yang cukup lengkap dimiliki oleh Amerika Serikat. Chart-1. Data GDP/PPP diambil dari Maddison dalam satuan Purchasing Power Parity 1990 US$.  Dari Chart-1 ini, bisa dilihat adanya kenaikan GDP yang eksponensial (skala GDP adalah skala logaritmik). Sedangkan urbanisasi pada skala linear membentuk huruf S dengan penurunan kecepatan urbanisasi pada level 79%. Urbanisasi mengalami kemandegan pada saat krisis ekonomi, yaitu pada masa depressi 1930an dan pada masa stagflasi 1970an. Setelah itu urbanisasi kembali pada trendnya semula.

Chart - 1

Untuk negara-negara lain, anda bisa mencari data dari World Bank. Terlepas apakah urbanisasi menjadi penyebab pertumbuhan ekonomi atau sebaliknya, opini EOWI adalah urbanisasi (dan demografi, serta lainnya) yang mempengaruhi pertumbuhan ekonomi. Seperti Korea Utara, sejak tahun 1980 sampai sekarang populasi urbannya relatif tetap dari 57% ke 60%. Berdasarkan model yang diajukan EOWI tadi, maka pertumbuhan GDP Korea Utara akan marginal sekali. Bahkan ada penurunan di awal dekade 1990an akibat terhentinya bantuan Uni Soviet kepada negara Korea Utara ini, karena runtuhnya Uni Soviet.

Di pihak lain Korea Selatan, yang punya populasi urban sebesar 57% tahun 1980 dan sekarang menjadi 80%, pertumbuhan ekonominya pesat sekali sampai tahun 1997, terjadi krisis Asia, yang menyebabkan penurunan GDP. Pada masa ini urbanisasi berhenti sejenak, kemudian dilanjutkan lagi bersama pertumbuhan GDP. Tahun 2000 urbanisasi nampak melambat setelah angka 80%  tercapai dan pertumbuhan juga ikut melambat. Terlepas dari sebab melambatnya pertumbuhan Korea Selatan paska tahun 2000, apakah karena pertumbuhan global juga melambat atau memang sudah waktunya untuk melambat.

Chart - 2

Secara historis, perkembangan urbanisasi di Indonesia bisa dilihat di Chart-3. Dengan data dari World Bank, populasi urban disandingkan dengan GDP per kapita (dalam US$ tahun 2000). Keduanya cukup selaras, sama dengan kasus-kasus sebelumnya. Adanya sedikit naik turun dari GDP adalah karena disebabkan oleh krisis keuangan pada tahun 1963 -1967 dan 1997 – 1998, dimana GDP memang mengalami penurunan. Dengan menggunakan satuan 2000 US$, chart GDP bisa agak diperhalus. Jika digunakan nominal GDP dengan US$ yang berlaku, chart GDP menjadi bergejolak liar karena pada saat krisis nilai rupiah jatuh parah (nanti hal ini akan dibahas lagi).

Dari kasus-kasus di atas, bisa disimpulkan bahwa ada keselarasan antara pertumbuhan ekonomi dan urbanisasi. Korea Utara yang urbanisasinya memperoleh rintangan oleh pemerintah, pertumbuhan ekonominya relatif stagnan. Sedangkan Amerika Serikat, Korea Selatan dan Indonesia, urbanisasi, wilayah urban tumbuh bersamaan dengan pertumbuhan ekonomi. Untuk negara-negara lain, pembaca dipersilahkan melihat datanya sendiri di situs World Bank.

Chart - 3

Prospek Properti Urban di Indonesia di Masa Depan

Urbanisasi Indonesia, tumbuh secara parabolik antara tahun 1960 sampai tahun 2000. Tahun 1960, hanya 14.6% saja penduduk Indonesia hidup di kota-kota besar. Wilayah Jakarta, berhenti di Dukuh atas. Di luar itu masih kampung. Dalam masa 4 dekade, penduduk perkotaan menjadi 42%, atau meningkat hampir 3 kali lipat. Antara tahun 2000-2014, urbanisasi berjalan linear. Penduduk urban meningkat dari 42% dari total populasi, mejadi 50%. Proses unrbanisasi yang melambat selama tahun 2000-2014 ini mungkin disebabkan karena perlambatan ekonomi global. EOWI memperkirakan tahun 2023 kemungkinan urbanisasi akan kembali berjalan dengan kecepatan parabolik sampai mencapai level 80%.

Diprojeksikan jika masih berjalan secara linear bahwa urbanisasi di Indonesia akan mencapai 80% pada tahun 2040 (Chart-3). Angka 80% populasi urban ini angka ajaib. Kalau mengacu pada sejarah yang ada, kebanyakan setelah angka ini tercapai, urbanisasi akan melambat. Patokan 80% ini mungkin bisa berubah jika ada pergeseran peradaban, seperti perubahan dari masyarakat agraris ke masyarakat modern. Jika teknologi dimasa yang akan datang memberi tekanan yang lebih besar untuk terjadinya urbanisasi, maka pola apapun yang ada sekarang bisa berubah. Hasil penerawangan EOWI, dimasa yang akan datang, otomatisasi akan menjadi tema utama di semua bidang. Tenaga manusia akan digantikan dengan mesin, seperti bank-teller digantikan oleh ATM. Assembly-line akan dipenuhi oleh robot. Bagaimana pengaruhnya terhadap urbanisasi, apakah akan mempercepat atau menghambat, sampai saat ini masih belum tahu. Tetapi di Jepang, pengaruh negatif robot dan otomatisasi terhadap populasi urban tidak ada.

Chart - 4

Dalam kurun waktu 3 – 4 dasawarsa ke depan, tidak hanya populasi perkotaan meningkat dari 50% populasi total ke 80%, tetapi juga pendapatannya meningkat. Catatan: Pendapatan meningkat tidak berarti kemakmuran riilnya meningkat. Oleh sebab itu EOWI lebih memfokuskan diri pada kenaikan nilai tambah ekonomi akibat konversi fungsi penggunaan lahan. Dan memanfaatkan momentum perubahan fungsi tersebut. Misalnya Kebayoran tahun 1950 hanyalah pemukiman di wilayah suburb. Tetapi tahun 1990 dan selanjutnya menjadi perumahan yang dekat dengan pusat bisnis. Dan ini meningkatkan harga riil Kebayoran. Jangan terlalu mengharapkan kenaikan harga riil properti di......., katakanlah di Salatiga atau Ambarawa. Karena lahan di wilayah ini punya peluang yang kecil untuk mengalami perubahan fungsi.

Chart-5 bisa menunjukkan lebih jelas target GDP pada saat populasi urban mencapai 80% dari total penduduk, yaitu sekitar 2000US$ 5,500.

Chart - 5

Tulisan ini bukan anjuran untuk berinvestasi. Bahkan kami di EOWI tidak akan melakukan pembelian tanah atau properti dalam waktu dekat ini. Karena kami melihat bahwa harga properti di Indonesia saat tulisan ini diturunkan sudah pada fase bubble yang matang. Kemarin saya baru saja ber-skype dengan ipar yang ada di Atlanta, Georgia, USA. Dia baru saja menjual rumahnya disana dengan luas tanah 1.2 ha dan luas bangunan 500 m² di harga $250 ribu (Rp 3 milyar). Sama-sama di pinggiran kota, saya baru beli rumah dengan luas tanah 1,200 m² dan luas bangunan 400 m² di harga Rp 4.7 milyar. Jelas harga rumah di Indonesia adalah pada fase bubble. Hal ini sudah di bahas di Properti: Investasi Yang Tidak Pernah Turun Harganya (?) (link). Oleh sebab itu kami akan menunggu sampai bubble itu meletus. Harga nominal properti  di Indonesia dalam rupiah, mungkin tidak turun, tetapi dalam US dollar insha Allah turun. Kami meramalkan bahwa GDP Indonesia dalam US-dollar-berlaku akan turun tidak lama lagi. Perjalanan GDP (dalam US-dollar yang berlaku) vs populasi urban akan seperti terlihat pada Chart-6.

Chart - 6

Sampai tahun 2018 atau 2020, ekonomi global masih dalam masa Kondratief Winter, dan harga komoditi akan terus turun. Indonesia, sebagai negara dengan basis ekonomi bahan komoditi, akan merasakan dinginnya musim dingin ekonomi global. Bagi kami di EOWI, kapital akan disiapkan untuk menyongsong Kondratief Spring, yang kami perkirakan dimulai pada awal dekade 2020 atau akhir dekade 2010. Pada periode itu juga bersamaan dengan periode commodity bull market dalam siklus 30 tahunan bahan komoditi. Pertumbuhan ekonomi global pada masa itu akan didominasi negara-negara berkembang. Dengan mengandalkan populasinya yang besar, pertumbuhan negara berkembang dimasa Kondratief Spring itu akan memerlukan banyak bahan dasar, dan ini akan mengayunkan harga-harga bahan komoditi ke stratosfir. Dan Indonesia akan diuntungkan. Sampai saat itu tiba......., jagalah kapital dan amunisi anda baik-baik. Serta berdoa agar pemerintah tidak menghambur-hamburkan dana untuk pembangunan desa, melainkan memfokuskan pembangunan pada penataan perkotaan untuk mengantisipasi urbanisasi yang secara alamiah tidak bisa dibendung. Kota tidak berkembang menjadi kampung besar yang kumuh.

Akhirnya, kami mengingatkan kembali bahwa ramalan EOWI bisa salah, seperti hanlnya ramalan William Miller atau Robert Maltus atau Paul Ehrlich. Oleh sebab itu, silahkan anda melakukan riset sendiri secara  independen.

30-May-2014

Disclaimer: Ekonomi (dan investasi) bukan sains dan tidak pernah dibuktikan secara eksperimen; tulisan ini dimaksudkan sebagai hiburan dan bukan sebagai anjuran berinvestasi oleh sebab itu penulis tidak bertanggung jawab atas segala kerugian yang diakibatkan karena mengikuti informasi dari tulisan ini. Akan tetapi jika anda beruntung karena penggunaan informasi di tulisan ini, EOWI dengan suka hati kalau anda mentraktir EOWI makan-makan.