MONITORING KRISIS EKONOMI - XXI

(Januari Minggu terakhir, 2008)

MENGARUNGI PASAR BEAR

Topik kali ini:

SUHARTO IN MEMORIAM
ZIMBABWE STOCK EXCHANGE THE BEST PERFORMING
EKONOMI
MARKET UPDATE
TRADING ALA IMAM SEMAR


SUHARTO IN MEMORIAM
Ahkirnya Suharto meninggal pada tanggal 27 Januari 2008. Alat-alat penyokong hidup tidak bisa memperpanjang hidupnya lebih lama lagi. Bagi saya setiap ada kematian, selalu ada yang bisa diambil pelajaran. Apakah itu buya HAMKA, Mohammad Natsir, Benazir Bhutto, Kusni Kasdut, Sukarno, Suharto atau Amrozi (nanti kalau dia dihukum mati). Hukum keadilan berlaku untuk alam ini. Keadilan adalah refleksi sifat Allah yang sensible dan agung; bukan monster yang angin-anginan. Adil adalah suatu sifat alam dan merupakan azas kesetaraan antara perbuatan dan hasilnya. Kalau saya mengolah tanah dan menanami padi, maka hasilnya akan setara dengan usaha saya dari mulai memilih tanah, bibit, mengolah, memelihara smpai panen. Kalau saya menanam padi tidak mungkin berbuah mangga atau jeruk atau yang lain dan tidak bisa diramalkan sebelumnya. Kalau azas keadilan tidak ada maka orang bingung dan enggan berusaha. Seandainya tuhan itu monster yang bersifat angin-anginan dan memberlakukan azas dimana hasil yang ingin dicapai tidak ada kaitannya dengan usaha, melainkan atas keinginan tuhan yang angin-anginan itu, lantas untuk apa berusaha? Tuhan bersifat qudrat (berkuasa), iradat (berkehendak) tetapi kehendak dan dalam menjalankan kuasanya Ia juga Baqa - tetap, tidak beerubah-ubah atau angin-anginan.

Setiap orang Islam yang sejati, menginginkan “husnul khotimah” – akhir yang baik. Pelajaran yang bisa diambil Kematian pak Harto. Para politikus berkuasa memberi citra (image) yang agung dan innocent terhadap figure pak Harto melalui media TV dan cetak. Banyak orang terpengaruh terutama yang awam. Seperti advertensi, isi cerita pak Harto sudah dipoles sesuai dengan citra yang ingin diciptakan. Bagi yang jeli dan objektif, pak Harto tidak berakhir dengan baik. Dia masih menyisakan banyak persoalan dan dari segi hutang piutang banyak yang belum diselesaikan. Amrozi (kalau dia dihukum mati) lebih husnul khotimah dari pak Harto. Hutang-piutang Amrozi dengan para korban bom Bali, sudah diselesaikan. Amrozi dinyatakan (mengaku) sebagai pelaku, dan dia (akan) memperoleh hasilnya. Sedang pak Harto masih menyisakan banyak persengketaan. Bintang film Eva Arnas masih ingin tahu dimana almarhum (mantan) suaminya Dedi Hamdun. Kalau Dedi dibunuh, apakah pak Harto dibelakangnya. Hariman Siregar masih menuntut keadilan atas tekanan-tekanan hidup yang ditimpakan kepada keuarganya yang mengakibatkan istrinya gila, anaknya meninnggal. Saya masih ingin menuntut atas keterlambatan sekolah saya selama 1 tahun akibat diduduki tentara tahun 1978. Teman saya Deni Triyadi juga masih punya piutang penjara 1 tahun tanpa ada pengadilan. Ribuan bahkan mungkin ratusan ribu orang yang dipenjara tanpa diadili. Belum lagi orang yang hilang sampai sekarang. Juga anak-anak dari pendukung orde lama (Omar Dhani misalnya) atau anak-anak anggota PKI (yang dituduh PKI), yang hak-haknya (untuk sekolah dan bekerja) dirampas.

Kasus-kasus di atas sifatnya sangat individu. Ada lagi yang sifatnya mencakup lingkup nasional. Jenis ini tidak nampak, apa lagi oleh orang awam. Penghancuran nilai rupiah misalnya. Sebagai pembanding adalah ongkos naik bus, Rp 15 pada awal tahun 1970an menjadi Rp 1500 pada saat dia turun tahta. Sembilan puluh persen (90%) tabungan dan rupiah dihancurkan. Gamblangnya: “penabung dibikin melarat”. Lingkungan dihancurkan. Dana reboisasi yang dibayar oleh HPH habis dan hutan tetap gundul.

Bagi orang awam, jaman pak Harto terasa lebih makmur dari sekarang. Kemakmuran di jaman pak Harto adalah kemakmuran akibat ekspansi kredit yang berlebihan, spekulasi yang motori oleh ke(tidak)bijaksanaan pemerintah, intervensi pemerintah. Menggrogoti tabungan, asset bangsa tanpa membangun kapital atau menggantikan kapital yang dikonsumsi. Akibatnya, ketika krisis 30 tahun kemudian, kejatuhannya parah dan sulit bangkit. Kapital, modal, tabungan, sumber daya alam hancur, karena sudah dikonsumsi secara tidak bijaksana selama beberapa dekade. Gelar bapak “Bapak Pembangunan” lebih cocok “Bapaknya Pemborong Bangunan” (ada anaknya yang punya saham di kontraktor rekayasa sipil, Citra Marga misalnya). Lagi pula, dana yang dipakai untuk membangun bukan uang miliknya, melainkan kekayaan para pelaku ekonomi yang produktif. Akhir seperti ini disebut su’ul khotimah. Berakhir dengan buruk. Pak Harto juga mengalami su’ul khotimah, bukan husnul khotimah. Berbeda dengan Amrozi (jika dia dihukum mati). Amrozi akan menyelesaikan hutang-hutangnya. Gigi dibayar gigi, mata dibayar mata, dan hutang nyawa di bayar nyawa. Walaupun sanak keluarga korban bom Bali belum puas dengan hukuman mati Amrozi, suatu hal mengenai keadilan, bahwa keadilan tidak ada kaitannya dengan kepuasan. Keberanian pak Harto berbeda dari Amrozi pelaku pemboman Bali, pak Harto takut menghadapi pengadilan, nampak beberapa kali sakit ketika akan diperiksa. Akibatnya sampai dia mati, pak Harto belum bersalah. Oleh sebab tuntutan Eva Arnas dan orang-orang yang kehilangan keluarganya serta orang-orang yang merasa dizalimi pak Harto harus menunggu sampai dipengadilan akhirat untuk membuktikan salah/benarnya tuduhan, kemudian disusul dengan pembalasan. Kerugian pak Harto kalau dia terbukti bersalah, maka pintu pengampunan sudah ditutup bersama usianya. Itulah perbedaannya dengan Amrozi yang masih bisa berusaha menebus kesalahanya.

Yang bisa dijadikan hikmah dari perjalanan hidup pak Harto ialah jangan ingin jadi presiden, pemimpin, apa lagi kalau anda takut diadili. Karena kekuasaan itu membuat tindakan anda teramplifikasi. Dampaknya hebat. Kesalahan anda bisa menyengsarakan banyak orang untuk jangka waktu yang lama. Umar bin Khattab menyadari hal ini. Ketika dia terpilih menjadi khalifah dia berkata: “.....saya menerima posisi khalifah ini seperti memakan bangkai”.


ZIMBABWE STOCK EXCHANGE THE BEST PERFORMING
Berita dari Media Indonesia Sabtu kemarin (26 Januari 2008): harga minyak goreng naik 80%, harga LPG naik 200%. Sebelumnya harga kedele yang membumbung membuat pabrik dan pembuat tahu berdemonstrasi. Beberapa bulan lalu harga beras juga naik. Di sisi lain sumber resmi pemerintah, BI mengatakan inflasi 6% (atau kurang). Imam Semar mengatakan bahwa inflasi 0% untuk kambing yang hanya makan rumput. Harga rumput bagi kambing tidak naik-naik. Ada realita dan ada data statistik resmi dan keduanya tidak sama. Artinya data statistik bohong. Dan pembuat kebohongan disebut pembohong dan penipu. Anehnya, setiap 5 tahun kita beramai-ramai memilih orang untuk membohongi kita. Itu namanya demokrasi.

Rakyat Indonesia rata-rata adalah jutawan. Itu saya katakan kepada supir taksi setiap kali saya naik taxi. Alasan saya adalah seorang supir taksi berpenghasilan Rp 100 ribu per hari dan bekerja 20 hari sebulan. Jadi penghasilan perbulannya adalah Rp 2 juta. Tetapi para supir taksi sama sekali tidak bangga terhadap status jutawannya. Karena, mau menyekolahkan anaknya saja susah. Uang pangkal sekolah dasar Al-Izhar adalah Rp 30 juta. Itu 1.5 tahun hasil kerja supir taksi. Artinya dia harus bekerja 1.5 tahun kemudian uangnya di tabung dan dia serta keluarganya tidak makan, minum dan menyewa rumah.

Status jutawan rakyat Indonesia dengan cepat disusul oleh Zimbabwe. Robert Mugabe berpikir bahwa alangkah baiknya kalau semua rakyat Zimbabwe jadi multi jutawan, atau milyuner. Mugabe baru saja mengeluarkan uang baru, pecahan $10,000,000 ($10 juta) – lihat gambar. Dulu seorang mentri pertanian Canada mengatakan bahwa orang Afrika otaknya rusak karena sering kena panas matahari. Mungkin Mugabe salah satu di antaranya. GDP Zimbabwe adalah US$ 500 dan secara riil turun -5.7% per tahunnya. Kemakmuran tidak bisa dicapai dengan mencetak uang, dummy!!.


Gambar 1 Pecahan baru uang Zimbabwe ZW$10 juta (kira-kira US$ 333, Jan 26, 2008)

(Klik gambar untuk memperbesar)

Pasar modal juga bukan cermin membaiknya ekonomi. Pasar modal Zimbabwe dalam tahun 2007 naik lebih dari 320000% (lihat Charti di bawah). Angka ini membuat kinerja bursa Indonesia tidak ada apa-apanya. Bagaimana mungkin dengan krisis ekonomi seperti Zimbabwe, harga saham meroket? Jawabnya sederhana. Orang tidak percaya lagi untuk menyimpan dollar Zimbabwe, oleh sebab itu lari ke asset lain, dalam hal ini saham.

Chart 1 (Klik gambar untuk memperbesar)

EKONOMI

Racun subprime menjalar ke Prancis. Kali ini Societe Generale (SocGen). Awalnya berita-berita menyebutkan adanya kerugian akibat rogue trader muda, Jerome Kerviel, yang masih bau kencur (umur 31 thn) mengalami kerugian € 5 milyar ($ 7.1 milyar). Bagaimana mungkin trader bau kencur bisa lolos dari sistem? Apakah mereka tidak belajar dari kasus Baring, Nick Leeson? Belakangan muncul berita bahwa ada dugaan penyembunyian kerugian subprime debt yang disamarkan sebagai kerugian trading. Kerviel dijadikan tumbal subprime debt (http://www.msnbc.msn.com/id/22869781).

Di sektor kredit, nampaknya kebekuan kredit sudah mencair. Libor (London Inter-Bank Overnight Rate) sudah turun, bahkan sempat di bawah suku bunga the Fed. Pinjam meminjam antar bank sudah membaik. Tetapi tidak berarti kredit di sektor real estate di US sudah sembuh. Dalam acara 60 minutes TV CBS, para penghutang kredit perumahan mengatakan lebih baik kehilangan rumahnya dari pada harus dipertahankan ( http://www.cbsnews.com/sections/i_video/main500251.shtml?id=3756665n). Dengan turunnya harga rumah, maka lebih untung tidak bayar cicilan dan membiarkan rumahnya disita. Harga rumah anjlok. Kenapa harus dipertahankan. Lebih baik melepas rumah itu dan membeli yang lebih murah, atau menyewa. Walaupun akibatnya kredit ratingnya turun. Lelang rumah sekarang menjadi meningkat. Penawaran awal bisa 25%-30% dari NJOP (nilai jual objek pajak), “harga pasar”. Definisi harga pasar harus disesuaikan lagi. Dan kali ini turun. Dan bank pemberi kredit rumah harus menelan kerugian. Deflasi? Hanya gejala awal dari deflasi. Penghutang selalu sengsara dimasa deflasi. Ngeplang hutang adalah tidakan yang cerdik.


Gambar 2 Rumah seperti ini kira-kira Rp 2 milyar. Sama dengan (atau lebih murah) Puri Cinere tempat yang macet. (Klik gambar untuk memperbesar)

Kasus turunnya harga rumah tidak hanya menimpa US, tetapi juga di Indonesia. Ipar saya baru saja omong-omong dengan temannya. Dia harus melepas rumahnya yang sudah ditawarkan selama 5 tahun hanya 70% dari harga pasar untuk memperoleh pembeli. Bahkan kalau mau jual tanah, penawaran pertama, supaya orang mau beli, adalah harga NJOP. Nasib bank pemberi kredit mungkin belum nampak. Tetapi para spekulan sudah megap-megap mempertahankan rumahnya. Hey..., harga rumah di Indonesia lebih mahal dari di US. Kenapa beli disini? Beli saja di US dan jadi permanent resident.


MARKET UPDATE
Dua minggu lalu market panik dan sangat volatile. Index VIX mencapai 37.5 (lihat Chart-2). The Fed ikut-ikutan panik dan menurunkan suku bunganya 75 basis point sebelum sidang yang dijadwalkan pada tanggal 30-31 Januari 2008. Effek morphine the Fed untuk sementara membuat pasar saham tenang dan rebound.

Saat ini market sedang menunggu keputusan the Fed untuk menurunkan suku bunganya sebesar 50 basisi point lagi minggu ini. Probability suku bunga the Fed turun menjadi 3% sudah mencapai 50-50 (lihat Chart-3 di bawah). Saya pikir bursa akan rally. Memang posisi terakhir, pasar masih belum melepaskan kondisi oversold nya. Jadi masih perlu rally sedikit lagi. Taksiran saya indeks Dow Industrial bisa mencapai level 13000.

Tetapi Yen menunjukkan posisi over-bought (Chart-4) dan membentur resistancenya sehingga bisa memberikan effek yang berlawanan dengan keputusan the Fed. Jika Yen mengalami koreksi, maka carry trader akan keluar arena dan seiring dengan tertekannya saham. Keputusan the Fed menurunkan suku bunga akan membuat Yen sulit terkoreksi terhadap US dollar. Itu yang saya maksud dengan effek yang berlawanan. Minggu-minggu kedepan akan ada pergulatan yang alot.


Chart 2 (Klik gambar untuk memperbesar)


Chart 3 (Klik gambar untuk memperbesar)

Chart 4 (Klik gambar untuk memperbesar)

TRADING ALA IMAM SEMAR

Saya sedang mengetest suatu metode analisa teknikal. Dasarnya adalah teori probability dan risk management. Kita selalu punya keinginan untuk mengetahui kapan harus short dan kapan harus long. Oleh sebab itu sekiranya ada peta pengambilan keputusan, hal ini menjadi mudah. Untuk itu saya sudah membuat metodenya, walaupun masih dalam percobaan, tetapi hasilnya lumayan. Ada beberapa penyempurnaan yang akan saya lakukan, tetapi versi yang sekarang ini cukup memadai untuk petunjuk trading.

Kalau diamati, setiap periode bear atau bull, harga saham (indeks) mempunyai trend utama dan trend minor. Tujuan trading adalah mencari manfaat dari gejolak trend minor yang bermain pada selang waktu minggu dan bulan, bukan tahunan. Kalau anda seorang “investor” dan mempertahankan suatu posisi untuk jangka panjang (dalam bilangan bulanan dan tahunan) maka anda tidak cocok menggunakan metode ini. Tetapi jika anda memegang posisi hanya untuk bilangan minggu atau bulan, maka metode ini cocok. Karena pada dasarnya adalah mencari manfaat dari fluktuasi mingguan sampai bulanan.

Chart-5 menunjukkan indeks S&P 500 (kurva merah) pada periode bull 2003 – 2007. Nampak trend utamanya dan juga trend minor (fluktuasi minor) antara 3 – 6 bulan. Untuk bear market fluaktuasinya bisa lebih rapat. Untuk memunculkan trend minor dan menghilangkan pengaruh trend utama, Indeks S&P 500 ini dibagi dengan 18 DMA (18 hari moveing average) sebut saja NS&P (normalized S&P). Hasilnya kurva biru, relatif datar. Trend utamanya hilang.


Chart 5

Untuk bear market kali ini, datanya saya ambil periode bear 2000 – 2003 (Chart-6) dan juga antara oktober 2007 hingga kini. Walaupun ada bear market tahun 60 – 70, tetapi secara fundamental bear market saat ini lebih mirip dengan bear market 2000-2003 dan akan ada koreksi yang cukup dalam.

Chart 6

Kita lihat bahwa NS&P bergerak disekitar NS&P 0.995. Secara statistik, itulah nilai Mean dan Most Likely. Chart-7 menunjukkan statistik dari NS&P. Kita lihat Most Likely dan Mean berada di sekitar 65% probablility naik.

Chart 7

Chart-8 menunjukkan distribusi NS&P dimasa Bear 1960-70 dan periode 1950-sekarang. Kita lihat perbedaan mediannya yang bergeser. Tanpa perlu menunjukkan dengan chart, dipastikan nilai most-likely dan mean juga bergeser ke kanan (ke NS&P yang lebih tinggi). Ada Chart-8 ini kita lihat peobability untuk naik (potensi bullish) pada tanggal 10-15 Desember 2007 hanya 25%-30% saja. Artinya pasar pada posisi bearish dan punya 70%-75% peluang turun. Sedangkan pada 23-25 January 2008, 90% berpeluang naik. Pasar berpotensi bullish.

Peta Pengambilan Keputusan Trading (Chart-9) adalah potensi relatif dari suatu posisi. Dengan kata lain “Risked Relative Value”. Maksudnya adalah penjumlahan semua kemungkian

Jika mulanya indeks di level A. Diharapkan dalam beberapa minggu kemudian akan pindah. Mungkin di posisi X(1) dengan probability f(1), bisa juga di X(i) dengan probability f(i) dimana i = 1, n.

Dengan demikian Risked Value Posisi A adalah: Sigma [f(i)*{X(i) – A}], dimana i = 1, n.

Chart 8

Kalau dilihat dari peta trading, pada tanggal 10-15 Desember lalu adalah masa yang tepat untuk masuk posisi short dan pada tanggal 23-25 January, harus balik badan ke posisi long. Saat ini berdasarkan data tanggal 30 January, kita sudah harus bersiap-siap untuk posisi short lagi.


Chart 9

Methode ini masih dalam taraf uji coba. Ada beberapa perbaikan yang harus dibuat, yaitu merefleksikan “potensial” dari relatif ke absolut. Saat ini yang digunakan adalah “Potensial Relatif” sebagai tolok ukur dan indikator untuk pengambilan keputusan. Saya masih mempelajari arti fisik dari “potensial absolut” untuk bisa diformulasikan dalam bentuk matematik Metoda ini juga saya gunakan untuk trading emas dan perak. Walaupun masih dapam tahap evaluasi, sejauh ini hasilnya cukup baik.

Sampai disini dulu, jaga tabungan anda dan investasi anda baik-baik. Tulisan ini dimaksudkan sebagai informasi saja, bukan ajakan berinvestasi. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian yang anda derita. Tetapi jika anda beruntung karena informasi ini, kami tidak akan menampik jika anda mau berbagi keuntungan dengan kami.

Jakarta 28 Desember 2008

MONITORING KRISIS EKONOMI - XX

(Januari Minggu ke 3, 2008)

SEBUAH JAWABAN: DEFLASI atau HYPERINFLASI?

Topik kali ini:

PEMICU KRISIS

SKALANYA

BISAKAH THE FED DAN PEMERINTAH MENANGKALNYA?

MARKET UPDATE

Minggu lalu kita membahas sedikit teori tentang inflasi dan deflasi, versi orang waras. Teori ini mungkin berbeda dengan yang diajarkan di universitas. Bagi pembaca yang masih di universitas (dosen atau mahasiswa) tidak ada salahnya membahas beberapa artikel di blog EOWDI (Ekonomi Orang Waras Dan Investasi) dalam kampus anda. Siapa tahu, teori atau buku anda perlu perbaikan.

Kali ini kita akan mengukur dan memperkirakan, apa yang menyebabkan krisis saat ini (dan mendatang), dan hal-hal apa yang bisa muncul dari padanya. Apakah krisis ini akan berakhir dengan deflasi, pengkerutan kredit yang ditandai oleh turunnya harga asset dan harga barang, banyaknya perusahaan yang bankrut. Atau berakhir dengan inflasi yang ditandai oleh terkiskisnya nilai mata uang.

PEMICU KRISIS
Sebelum memulai diskusi ini, saya akan mensitir dalil umum mengenai ekspansi kredit (hutang) dari nabinya sekolah ekonomi klasik Austria yaitu Ludwig von Mises.

“There is no means of avoiding the final collapse of a boom brought about by credit (debt) expansion. The alternative is only whether the crisis should come sooner as the result of a voluntary abandonment of further credit (debt) expansion, or later as a final and total catastrophe of the currency system involved.”
- Ludwig von Mises

Tentu saja mazhab Mises bertolak belakang dengan Ben Bernanke. Dalam pidatonya dihadapan the National Economists Club, Washington, D.C. November 21, 2002, yang berjudul Deflation: Making Sure "It" Doesn't Happen Here, Bernanke mengatakan bahwa the Fed bisa mengatasi deflasi, deflationary resession.

“The Fed can inject money into the economy in still other ways. For example, the Fed has the authority to buy foreign government debt, as well as domestic government debt. Potentially, this class of assets offers huge scope for Fed operations, as the quantity of foreign assets eligible for purchase by the Fed is several times the stock of U.S. government debt.”

“.....the Fed does have broad powers to lend to the private sector indirectly via banks, through the discount window. Therefore a second policy option, complementary to operating in the markets for Treasury and agency debt, would be for the Fed to offer fixed-term loans to banks at low or zero interest, with a wide range of private assets (including, among others, corporate bonds, commercial paper, bank loans, and mortgages) deemed eligible as collateral.”

http://www.federalreserve.gov/boarddocs/speeches/2002/20021121/default.htm

Walaupun Ben Bernanke mempunyai gelar PhD dengan thesis mengenai deflasi tahun 1930an, saya tidak malu untuk membantah begawan ekonomi kaliber dunia. Sebab saya juga punya gelar PhD. Bedanya bahwa gelar saya adalah Permanently Head Damage,

Kata kunci “ekspansi kredit” saya ambil berkenaan dengan adanya realita ekspansi kredit yang luar biasa di US dan juga di dunia selama 4 tahun terakhir ini, yang menjadi bensin maraknya ekonomi, membuat saya berspekulasi bahwa penyakit ekonomi saat ini di sebabkan oleh ekspansi kredit. Sebagian dari akibat ekspansi kredit ini sudah jelas nampak yaitu kasus subprime mortgage. Dalam pembahasan minggu lalu ada beberapa faktor penting untuk dapat memicu terjadinya deflasi, yaitu:

- Ekspansi kredit
- Spekulatif bubble dimana-mana
- Kelebihan-kapasitas dan investasi yang salah
- Permintaan semu
- Bank Sentral atau pemerintah tidak bisa seenaknya melakukan reflasi

Ekspansi kredit yang digunakan untuk spekulasi dan menghasilkan kelebihan kapasitas, mal-investasi, permintaan semu dan bubble, terjadi hampir secara global. Sektor real estate, harga rumah, apartement, pertokoan, mall (dan ruko) melambung sulit terjangkau. Supplynya pun banyak. Misalnya harga rumah di salah satu kompleks real-estate Cinere mencapai Rp 2 milyar untuk sebuah rumah dengan tanah 400 m persegi dan luas bangunan 200 m persegi. Harga ini sama dengan harga rumah di US, bukan New York atau kota besar California misalnya. Dengan GDP Indonesia $ 1000 – $ 2000 dalam dekade ini, entah berapa tahun rumah itu bisa terjangkau oleh kelas rata-rata penduduk Indonesia. Kalau orang kelas ekonomi rata-rata Indonesia diberi kredit Rp 2 milyar untuk membeli rumah di Cinere, untuk membayar bunganya saja (yang riilnya 25% per tahun) tidak bisa. Rumah selevel Rp 2 milyar adalah untuk spekulan. Bagi pengguna, untuk bisa memcicil bunganya saja perlu seseorang yang berpenghasilan Rp 8-10 juta per bulan. Surplus/kelebihan pasokan juga sudah nampak. Kalau anda jalan-jalan di Serpong Tangerang, anda akan lihat banyak ruko yang kosong. Di Jakarta, banyak apartemen yang kosong tidak dihuni.

Real-estate bubble bukan hanya terjadi di Indonesia dan US, tetapi dimana-mana. Cina, Ireland, UK, Spanyol, Malaysia, hampir seluruh dunia. Banyak penerima kredit rumah adalah orang yang sebenarnya tidak mampu membayar. Cepat atau lambat kasus subprime yang terjadi di US akan merambat ke seluruh dunia. Bentuk bisa berlainan.

Beberapa hari lalu saya ke Kuala Lumpur dan sempat makan di pusat perbelanjaan baru, Pavillion di jln. Sultan Ismail. Restorannya adalah Madam Kwan, langganan saya ketika saya tinggal di KL 3 tahun lalu. Harga yang tertera di menu makanan membuat saya tercengang. Udang windu (ukuran 50 gram), RM 18; ikan bawal steam 300 gr, RM 100 (hampir Rp 300 ribu). Harga-harga ini sudah naik gila-gilaan dibanding 3 tahun lalu. Di Cina, rokok harganya RMB 80 (Rp 80 ribu) se pak. Teman saya kena RMB 300 untuk minum bir di daerah Houhai, Beijing. Itu termasuk tinggi dibandingkan dengan penghasilan rata-rata orang Cina. Memang dibanyak tempat, harga masih murah. Tetapi munculnya tempat-tempat seperti Pavillion di KL atau Houhai Beijing, adalah tempat-tempat konsumsi semu. Pada saat ekonomi menurun, tempat itu ditinggalkan pengunjung. Hanya ramai ketika masa boom saja.

Kebutuhan semu lain adalah kebutuhan pengakuan. Apakah itu Olimpiade Beijing atau astronot Malaysia atau Menara Burj Dubai. Ini berita yang menarik di bulan puasa lalu. Malaysia mengirimkan seorang astronot Dr. Muszaphar Shukor dalam pesawat Soyuz ke angkasa untuk melakukan beberapa eksperimen. Tentu saja bukan membuat teh tarik di angkasa. Biayanya $ 25 juta bersama dengan paket pembelian 18 pesawat tempur jet senilai $900 juta. Kalau anda menengok ke sejarah, Twin Tower Petronas selesai menjelang krisis Asia 1998. Menara Jakarta akan dibuat menjelang krisis Asia 1998. Borobudur, Prambanan, dan Senayan selesai dibangun menjelang krisis. Apakah infra-struktur Cina untuk Olimpiade Beijing juga menandai awal dari krisis? Statistik dalam sejarah mengatakan peluangnya sangat besar.

Tidak hanya harga bahan konsumen yang naik, bahan komoditi juga melambung. Besi, tembaga, timah, gandum, jagung, minyak bumi, minyak makan dan lain sebagainya harganya naik tidak karuan. Ini menimbulkan krisis juga. Baru-baru ini pabrik tahu di Jawa melakukan protes karena harga kedelai naik. Sebelumnya beras dan minyak goreng. Di Cina dimana pemerintah menetapkan harga jual bensin, solar dan minyak bakar (BBM, bahan bakar minyak), harga BBM yang tidak bisa mengikuti harga pasar membuat pabrik pengolahan minyak bumi menghentikan produksinya. Pabrik tidak mau rugi karena tidak ada subsidi pemerintah seperti di Indonesia. Dan terjadi kelangkaan bensin, solar dan BBM lainnya.

Walaupun asal-muasal penyebab boom ini adalah konsumsi di US, kini sudah menjalar dan mengglobal. Dengan adanya ke(tidak)bijakan moneter yang longgar di US, timbullah spekulasi di sektor real-estate yang menyebabkan harga properti di US naik. Ketika melihat nilai assetnya meningkat, konsumen US merasa lebih kaya dan melakukan ekstraksi propertinya (home equity extraction). Yaitu, menarik cash dengan cara menukar kredit perumahannya dengan kredit rumah yang nilai hutangnya lebih tinggi. Uang hasil home equity extraction dam penurunan pajak digunakan untuk konsumsi (di samping untuk spekulasi) yang barang-barangnya didatangkan dari Cina, karena murah. Tidak hanya Cina yang diuntungkan, tetapi juga negara-negara pemasok bahan dasar, seperti Australia, Indonesia, Russia dan wilayah Timur Tengah. Cina dan negara ini mengalami surplus perdagangan yang tinggi. Ini memicu boom ekonomi dan inflasi. Jangan heran kalau harga-harga secara global juga melambung.

Di sektor manufakturing, Cina adalah mesin manufakturing terbesar di dunia. Kapasitasnya adalah kapasitas untuk pemenuhan ekonomi bubble. Demikian juga infrastrukturnya. Untuk menunjang sektor manufakturingnya Cina selama beberapa tahun ini meningkatkan kapasitas pembangkit listriknya sebesar 100 juta megawatt per tahun. Produksi listrik saat ini 250 ribu MW dengan kapasitas terpasang 600 ribu MW. Bandingkan dengan Indonesia yang memproduksi 15,000 MW listrik dan mempunyai kapasitas terpasang hanya 25 ribu megawatt. Kapasitas infrastruktur dan manufakturing Cina saat ini adalah kapasitas bubble. Sehingga peluang terjadinya koreksi dan penyesuaian sangat besar.

Banyak analis masih percaya bahwa krisis kali ini hanya akan memukul US saja. Sedangkan India, Cina dan emerging market akan terisolasi dari krisis. Bahan komoditas juga akan tetap berjaya. Saya tidak sependapat dengan opini ini. Kalau asal muasal boom di sektor bahan komoditas adalah konsumsi di US, maka dengan menyurutnya konsumsi di US maka semua mata rantai yang terkait juga akan kembali ke asalnya. Manufakturing di Cina yang memasok barang jadi ke US akan terkena dampaknya. Industri outsource di India yang menerima order dari US juga akan terkena. Harga bahan komoditas akan mendapat tekanan karena berkurangnya permintaan. Jangan heran kalau bursa Australia dan Canada akan mengalami tekanan juga. Jasa keuangan juga kena, buktinya Merrill Lynch, Citigroup, Bear Stearns dan lain lain. Jangan heran kalau bursa Singapore, Austria dan Swiss yang didominasi oleh jasa keuangan terkena juga. Semua dapat bagian.

SKALANYA
Dampak krisis kali ini kepada bursa saham, skalanya lebih besar dari pada bear market 2001-2003. Apakah level terendah tahun 2003 akan dapat tercapai? (lihat Chart-1). Indeks S&P500 berpotensi membentuk double tops. Waktu yang akan membuktikannya. Saat ini sulit untuk menerima terbentuknya double tops karena jumlah uang yang diciptakan dari tahun 2003 – 2007 besar jumlahnya (inflasi monetary di US 8% - 13%), sehingga level 2003 sulit membayangkan bagaimana mekanismenya. Lagi pula valuasi saham-saham di US saat ini tidak separah tahun 2000.

Chart 1 (Klik untuk memperbesar)

Akan tetapi, ditinjau dari sektor yang terkena saat ini, yaitu sektor perumahan dan sektor perbankan, biasanya lebih parah dampaknya terhadap ekonomi. Hanya sebagian kecil dari masyarakat berinvestasi di saham. Sedangkan sektor rumah, jumlah yang terlibat lebih banyak. Lagi pula, penjalarannya sudah mengglobal.

Ditinjau dari sejarahnya, benih-benih bubble yang sekarang ini berasal dari booming tahun 1990an. Pada saat bubble yang terbentuk pecah dan melahirkan krisis Asia, the Fed di bawah Mr. Bubble Maker Greenspan, berhasil mengelakkan dampaknya ke US karena berhasil memompakan liquiditas. Akan tetapi ke(tidak)bijaksanaan ini membuat bubble-bubble dan krisis baru, krisis LTCM, krisis Russia, Y2K, krisis DotCom dan creative accounting Enron. Krisis-krisis ini ada kaitannya dengan injeksi liquiditas. Sejak itu the Fed percaya seakan punya panacea (obat penyembuh segala penyakit) untuk krisis moneter. Ini sejalan dengan pemikiran/anjuran John Maynard Keynes, begawan dari mazhab Keynesian Monetary Economic. Dan panacea itu digunakan oleh Mr. Bubble Maker Greenspan untuk menangkal segala krisis selama 1 dekade ini. Akibatnya bubble menjadi semakin besar. Dan saat ini yang nampak adalah di sektor real-estate global dan pasar saham emerging market. Apa yang dilakukan Greenspan adalah menunda krisis dan menumpuknya menjadi bubble yang semakin besar dan potensi krisisnya semakin dahsyat. Apakah ini artinya bahwa koreksi bursa semakin parah?

Masihkah anda berpikir double tops tidak mungkin?

BISAKAH THE FED DAN PEMERINTAH MENANGKALNYA?
Kalau dilihat unsur-unsur yang menjadi elemen krisis saat ini adalah bubble dan ekspansi kredit maka bentuk krisisnya adalah deflasionary. Ada elemen defisit budget pemerintah yang biasanya mengarah pada krisis inflasi. Defisit budget federal US, budget defisit negara-negara bagian seperti California, ini bisa memicu menciptaan kredit baru. Secara teoritis inilah obat manjur yang dikatakan Ben Bernanke.

“.....the Fed does have broad powers to lend to the private sector indirectly via banks, through the discount window. Therefore a second policy option, complementary to operating in the markets for Treasury and agency debt, would be for the Fed to offer fixed-term loans to banks at low or zero interest, with a wide range of private assets (including, among others, corporate bonds, commercial paper, bank loans, and mortgages) deemed eligible as collateral.”

Tetapi apakah akan berhasil? Yang pasti the Fed tidak bisa membeli ikan bawal ukuran 300 gram di restoran Madam Kwan di KL untuk mempertahankan harganya tetap RM 100 (Rp 300 ribu). The Fed tidak bisa memaksa orang meminjam uang untuk mempertahankan konsumsinya jika hutangnya sudah kebanyakan. Bank-bank komersial tidak bisa dipaksa untuk meminjamkan uangnya lagi kepada orang yang sudah pernah ngemplang. Kondisi inilah yang dimaksud oleh Mises:

“There is no means of avoiding the final collapse of a boom brought about by credit (debt) expansion. The alternative is only whether the crisis should come sooner as the result of a voluntary abandonment of further credit (debt) expansion, or later as a final and total catastrophe of the currency system involved.”

Buktinya bank sentral Jepang telah menurunkan suku bunganya nyaris 0%, tetapi gejala deflasi (turunnya harga properti, saham dan asset lainnya) tidak bisa dicegah. Rakyat Jepang masih lebih suka menabung dari pada melakukan konsumsi dan spekulasi.

Parahnya lagi ialah bahwa US, baik negaranya maupun rakyatnya mempunyai hutang yang berat. Disini perbedaan dengan Jepang. Rakyat Jepang terkenal sebagai penabung ketika krisis terjadi di tahun 1990. Pemerintah Jepang pada saat itu merespons krisis deflationary ini dengan membangun infrastruktur jalan-jalan dan jembatan-jembatan yang tidak pernah ada lalu-lintasnya untuk menstimulasi ekonomi. Uangnya dari tabungan rakyatnya. Usaha ini gagal membangunkan ekonomi. Cara seperti Jepang ini tidak bisa dilakukan oleh pemerintah US. Karena rakyat US saat ini sudah terbebani hutang. Mau lari ke Cina, Arab, atau negara lain, juga sulit karena hutang dan liability pemerintah federal US dan negara-negara bagian US sudah banyak. Liability dan kewajiban ini tidak ada dananya (unfunded). Misalnya liability pemerintah federal US di bidang kesehatan, health care bisa mencapai $ 35.7 trilliun, social security $ 4.6 trilliun, hutang national $10 trilliun dan lain sebagainya(http://www.lesjones.com/posts/005074.shtml). Kepercayaan luar negri juga turun, dengan melemahnya US dollar akhir-akhir ini. Satu-satunya jalan ialah jika pemerintah US kong-kali-kong dengan the Fed. Pemerintah US mengeluarkan surat hutang dan the Fed membelinya, berapa banyaknyapun akan diterima. Ini memerlukan kebejadan moral Presiden US yang akan datang dan the Fed yang sama dengan kebejadan moral Robert Mugabe, Sukarno, Suharto atau Abraham Lincoln. Melakukan inflasi. Dengan kata lain mencuri kekayaan dari para pemegang US dollar. Kalau hal ini dilakukan oleh the Fed bersama pemerintah US, maka nilai US dollar akan jatuh. Orang akan membuang segala macam yang berbau US dollar (bond dan mata uangnya). Ini yang disebut oleh mazhab ekonomi Austria sebagai crack-boom.

Sampai saat ini the Fed dan pemerintah US masih belum mengambil langkah gila itu. Presiden Bush dan Bernanke nampaknya akan mengeluarkan jurus-jurus untuk menstimulasi konsumsi dan kredit dengan aturan main yang ada seperti dengan pengembalian pajak dan penurunan suku bunga the Fed. Pemerintah US akan membagikan $500 pengembalian pajak kepada warganya. Saya meragukan effektivitas jurus ini karena US $ 500 tidak seberapa dibandingkan jumlah hutang per kapita di US yang $ 42,800 per kapita (http://mwhodges.home.att.net/debt-summary-table.htm). Kurang lebih 1%. Saya tidak yakin keberhasilan usaha mereka.

Masihkah anda berpikir double tops tidak mungkin? (lihat Chart-1)

MARKET UPDATE
Bursa saham saat ini sudah sangat bearish. Jumlah bull mencapai titik yang terendah (lihat Chart-2 sampai Chart-4). Di sektor finansial dan consumer discretionary hanya berkisar 7% - 9%. Kondisi yang sangat ekstrim bearish ini berpeluang besar untuk rebounce. Saya pikir minggu depan bursa saham akan rebounce.Oleh sebab itu semua posisi short, sudah/akan saya liquidasi segera.

Chart 2 (Klik untuk memperbesar)


Chart 3 (Klik untuk memperbesar)

Chart 4 (Klik untuk memperbesar)

Seperti Market Update minggu lalu, saya mengatakan bahwa support 12000 indeks Dow Industrial akan ditest dan sulit tertembus, pada Jumat lalu indek Dow Industrial mendekati 12000 (lihat Chart-5). Pada terjun bebas selama 2 minggu lalu terlihat volumenya meningkat. Nampaknya ini adalah sisa-sisa muntahan yang terakhir. Dan Mr. Bear mungkin sudah kehabisan tenaga dan mau istirahat dulu. Saya tidak terpaku pada angka 12000, karena kalau mau jujur sebenarnya support itu ada di 11500 - 12000 bahkan 11000. Dari Chart-4 ini, disimpulkan bahwa minggu depan pasar berpeluang besar untuk rebounce. Ini mungkin juga akan dikait-kaitkan dengan penurunan suku bunga the Fed sebesar 50 basis poin.

Chart 5 (Klik untuk memperbesar)

Sampai disini dulu, jaga tabungan anda dan investasi anda baik-baik. Tulisan ini dimaksudkan sebagai informasi saja, bukan ajakan berinvestasi. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian yang anda derita. Tetapi jika anda beruntung karena informasi ini, kami tidak akan menampik jika anda mau berbagi keuntungan dengan kami.

Jakarta 19 Desember 2008

MONITORING KRISIS EKONOMI - XIX

PASAR EMAS SHANGHAI MENGGILA
(Januari Minggu ke 2, 2008)


Topik kali ini:
PASAR & EKONOMI SELAYANG PANDANG
REVIEW PASAR SAHAM
REVIEW SEKTOR EMAS

PASAR & EKONOMI SELAYANG PANDANG
Seri Monitoring Krisis Ekonomi tidak terbit minggu lalu. Ternyata banyak penggemar situs Ekonomi Orang Waras dan Investasi merasa kehilangan. Hit situs ini naik dengan drastis. Dan selama 2 minggu ini banyak beberapa kejadian penting yang berkaitan dengan krisis ekonomi yang sedang kita monitor.

Harga emas melonjak dan sempat menembus $900/oz, walaupun cuma sebentar (lihat Chart-1). Bursa di Cina mulai memperdagangkan emas-future. Pada pembukaan perdagangan, harga emas berjangka untuk penyerahan bulan Juni hampir US$ 1000 padahal di COMEX US pada saat yang sama (11:30 waktu Singapore) harganya US$ 906.90. ( http://sg.news.yahoo.com/rtrs/20080109/tbs-china-gold-futures-21231dd.html ) Sangat aggressif. Nampaknya emas masih akan naik lagi karena pasar baru Cina ini. Dengan pemain yang sangat aggressive dan kemungkinan ada aliran dana dari pasar modal yang sudah bubble ke sektor emas maka emas bisa menjadi bubble. Kita lihat perkembangannya.


Chart 1 (Klik Chart untuk memperbesar)

Ben Bernanke dan Hank Paulson akhirnya mengakui bahwa ekonomi US mengalami perlambatan yang serius dan perlu stimulus. Bukan mustahil the Fed akan menurunkan suku bunganya sebesar 50 basis poin. Ketika Ben Bernanke memberikan pidato di hadapan the Women in Housing and Finance and Exchequer Club di Washington DC hari Kamis tanggal 10 Januari 2008 lalu, market merespon dengan memberikan tanda “Fuck You” (lihat Chart-2). Emas pun menggapai $900/oz seakan mengatakan: “Ambillah keputusan, aku mau terbang”. Nampaknya pasar sangat tidak menghargai Ben.


Chart 2 (Klik Chart untuk memperbesar)

Kejadian lain, Bank of America (BAC) akan membeli Countrywide (CFC). Saya pikir sudah saatnya keluar dari posisi short di CFC. Saya tidak tahu apakah CFC “too big to fail” atau “too big to bail”. Bukan tidak mungkin pemerintah US meminta BAC untuk membail out CFC karena “too big to bail”. Artinya..., bisa saja akhirnya CFC bangkrut bersama yang menolongnya. Saya enggan berspekulasi ke arah sana. Dalam 2 kali trading option sejak CFC di $34, akhirnya jatuh ke kisaran $6, bisa menghasilkan keuntungan 500%.

Ekonomi Singapore mengalami kontraksi. Pertumbuhan GDP Singapore untuk kwartal-4 diperkirakan 4.2% ternyata malah -3.2% (baca: minus 3.2%). Padahal kwartal-3 masih tumbuh 4.4% (http://biz.yahoo.com/ap/080102/singapore_economy.html?.v=1). Wow!!! Jadi mengalami pelambatan 7.6%. Eksport barang elektronik dan obat-obatan menurun. Tetapi, katanya, sektor konstruksi dan service masih kuat. Bahkan sektor konstruksi tumbuh 24%. Dan secara keseluruhan untuk tahun 2007 GDP Singapore tumbuh 7.5% (http://www.marketwatch.com/news/story/singapores-economy-contracts-32-q4/story.aspx?guid=%7B9DB2BFF3%2DB640%2D451F%2D8FCF%2D9AB7EB4D721F%7D&siteid=rss . (Komentar Imam Semar: “Tunggu 2-3 kwartal lagi, kedua sektor itu juga akan rontok. Singapore juga mengalami bubble di sektor real-estate”).

US sudah mengalami resesi, walaupun kata Ben Bernanke belum. Tingkat pengangguran di US selama 2007 mengalami peningkatan (Chart-3). Kalau mau dibilang resesi, silahkan. Kalau tidak mau, juga tidak apa-apa.


Chart 3 (Klik Chart untuk memperbesar)

Nah, bagaimana kelanjutan tingkat pengangguran ini. Sampai berapa puncaknya. Untuk itu anda akan saya kasih chart (Chart-4). Anda bisa melihat berapa tinggi tingkat pengangguran bersama dengan penyebab resesinya. Yang tertinggi selama 4 dekade ini adalah dimasa resesi tahun 1980an. Sebabnya adalah turunnya harga minyak dan rusaknya sektor perumahan di Texas (pusat minyak US). Sekarang ini ada rusaknya sektor real-estate, veteran dari Iraq dan Afganistan pulang, harga minyak tinggi dan out-sourcing. Kalau mau mengikuti resesi tahun 1990, maka tingkat pengangguran tertinggi adalah sedikit di bawah 8%. Tetapi jangan lupa, pada tahun-tahun mendatang banyak baby boomer di US memasuki masa pensiun sehingga nama mereka tidak bisa di masukkan dalam statistik pengangguran dimana datang. Apakah mereka disebut pengangguran atau pensiunan, dampaknya sama saja. Mereka tidak punya income lagi dan konsumsi mereka harus ditekan. Selanjutnya...., import barang dari Cina, Singapore dan lain-lain ke US juga turun.

Berita dalam negri: Pengusaha dan buruh pabrik tahu berdemonstrasi menuntut penurunan harga kedele. Pemerintah katanya akan menghapuskan bea masuk kedele dan mau membeli kedele dari luar negri supaya harganya tidak melonjak. Yang pertama tindakan bagus. Seharusnya semua bea masuk dihapuskan karena tidak jelas masuk kategori apa bea masuk itu, transaksi jual-beli, hibah atau palak? Mungkin masuk kategori palak.

Rencana pemerintah yang kedua adalah salah. Pemerintah tidak membeli kedele, karena uang itu, katanya uang pajak – uang pembayar pajak, uang kita. Ibaratnya kita memberi uang ke pemerintah (membayar pajak). Lalu uang itu dipakai membeli kedele (atau apa saja) yang kemudian dijual lebih murah dari harga pasar kepada kita dan disebut “pemerintah memberikan subsidi pada kedele”. Uang yang dipakai pemerintah 'kan uang kita. Untuk itu kita harus membayar dan menggaji pegawai pemerintah. Bagi orang yang bisa menghitung, lebih baik kita membeli sendiri di harga pasar internasional dan tidak usah membayar pajak serta membayar jasa pemerintah yang sekedar jadi tempat lewatnya duit kita. Kalau pemerintah mau berbuat baik kepada rakyat, sebaiknya menyuruh para pegawai negri yang banyak waktu nganggur atau para kader partai untuk menanam kedele, lalu menjualnya dengan harga murah. Itu lebih baik menurut pemikiran orang waras.


Chart 4 (Klik Chart untuk memperbesar)


REVIEW PASAR SAHAM
Berkali-kali indeks Dow Industrial mengalami koreksi triple-digit. Ini gejala bearish. Sekarang sedang mencoba menembus support 12500 (Chart-5). Walaupun pasar nampak sudah over-sold, mungkin masih bisa menembus resistance 12500 untuk menuju 12000. Pada pada index S&P 500, jumlah (persen) bull juga sudah mencapai titik terendah (Chart-6). Jadi punya potensi berbalik arah, walaupun sebenarnya dimasa bursa yang bearish kondisi persentage bull yang rendah adalah biasa. Disudut lain, Yen carry trader masih bearish dan tidak akan mau ikut mendongkrak pasar saham. Yen Jepang masih berpeluang menguat, walaupun mungkin dengan susah payah karena ada resistance di level 92 (lihat Chart-7). Kita lihat dalam 2 minggu ini saja lah. Untuk melakukan long saya masih akan menunggu sampai ada konfirmasi pembalikan arah. Saat ini saya masih mempertahankan posisi short untuk saham-saham transportasi dan konsumer sekunder.


Chart 5 (Klik Chart untuk memperbesar)


Chart 6


Chart 7 (Klik Chart untuk memperbesar)


PASAR EMAS DAN UANG SEJATI
Kalau anda melihat adanya kenaikan yang gila-gilaan di sektor emas, jangan heran. Karena pasar emas kedatangan orang gila. Kenapa saya sebut orang gila. Berikut ini adalah buktinya. Pasar emas berjangka di Shanghai baru dibuka, tanggal 9 Januari 2008 lalu. Pada pembukaan, harga emas untuk penyerahan bulan Juni melonjak sampai mendekati $1000/oz, seperti yang diceritakan pada awal artikel ini. Apakah tidak gila? Bagi yang biasa trading di sektor emas, bulan Maret sampai Oktober biasanya masa bearish, masa koreksi. Kalau para spekulator Cina berharap ada kenaikan dari $ 900/oz ke $ 1000/oz (bukan koreksi!), berarti kaidah-kaidah, tatanan, siklus tahunan (apapun namanya) untuk sektor emas diabaikan oleh pendatang dari Cina. Dengan adanya kedatangan pemain baru ini, bisa jadi pasar emas akan berubah polanya. Bullish sepanjang tahun. Itu harapan saya. Kita lihat saja....,

Ditinjau dari sudat TA, masa bullish selama 1 tahun bukan mustahil. Pada masa bullish tahun 2005-2006 (lihat Chart-8), harga emas naik dari bulan Juli 2005 sampai bulan Maret 2006 (9 bulan). Setelah itu selama 15 bulan emas mengalami masa konsolidasi. Biasanya masa bullish berikutnya sebanding dengan masa konsolidasi sebelumnya.

Di bulan Agustus 2007, harga emas mulai bangkit dari 15 bulan tidur. Kemudian kembali mengalami kondolidasi mini 1.5 bulan di bulan November-Desember sebelum melanjutkan rally yang eksplosif nya. Target berikutnya ialah menembus $1000/oz. Mungkin bisa mencapai $1200/oz.


Chart 8 (Klik Chart untuk memperbesar)

Perak akan membalap emas dalam waktu dekat ini. Selama 1 tahun emas selalu lebih unggul. Fenomena ini biasa. Perak biasanya akan lebih lambat start, tetapi setelah itu akan lari kencang. Chart-9 menunjukkan akan adanya pembalikan arah. Perak akan lebih unggul dari emas.


Chart 9 (Klik Chart untuk memperbesar)

Sampai disini dulu. Minggu depan mungkin Monitoring Krisis Ekonomi akan terlambat, karena saya akan ke Malaysia. Selamat menikmati rally emas. Jaga diri anda dan harta hasil jerih pajah anda baik-baik. Tulisan ini dimaksudkan sebagi pertukaran informasi, bukan sebagai anjuran berinvestasi. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian anda. Tetapi jika anda beruntung, kami juga tidak menolak sekiranya anda mau berbagi keuntungan anda.

Jika situs ini anda nilai baik, mengapa anda tidak beri tahu kepada teman, saudara atau pacar anak anda yang masih duduk di bangku kuliah supaya lebih terstimulasi intelektualnya.

Jakarta 14 Januari 2008.

DEFLASI, HYPERINFLASI, STAGFLASI DAN SONTOLOYO?

Kali ini kita akan membahas beberapa kasus kondisi ekonomi yang tidak nyaman. Deflasi, hyper-inflasi, stagflasi dan ekonomi sontoloyo. Topik ini kami munculkan karena ada beberapa pertanyaan apakah bahan komoditi, minyak, bahan pangan, base metal dan lain-lain juga akan nyungsep pada saat krisis ekonomi sekarang ini? Pendekatan uraian ini adalah menjelaskan mekanisme krisis, jenis krisisnya dan konsekwensinya serta akibat-akibatnya. Dan akhirnya, yang paling penting adalah bagaimana strategi investasi dalam menghadapi kondisi flasi-flasi.

Untuk mengurangi topik diskusi, kita akan singkirkan stagflasi. Istilah stagflasi tidak dikenal dalam mazhab ekonomi klasik Austrian. Yang disebut dengan stagflasi ialah istilah untuk menggambarkan kondisi ekonomi dimana pertumbuhan tidak ada/lambat (resesi) dibarengi dengan inflasi yang tinggi. Stagflasi yang terkenal adalah periode 70an di US. Belanja negara US tinggi untuk perang (hal-hal yang tidak produktif) dan mengakibatkan defisit belanja negara. Dan defisit ini didanai dari mencetak uang (membuat hutang). Kemakmuran riil tidak bergerak karena gerak ekonomi tidak mengarah pada kemakmuran melainkan ke perang.

Istilah ekonomi sontoloyo adalah istilah saya sendiri. Kalau anda melakukan google search untuk kata Muddling Through, dan anda banyak menjumpai kata ini berdampingan dengan John Mauldin, nah itu yang saya maksud dengan ekonomi sontoloyo. Ekonomi dimana tidak tumbuh tetapi juga tidak sekarat, sedangkan tingkat inflasi harga bahan konsumen (CPI, Consumer Price Index) agak tinggi. Jadi kasus ini sebenarnya kasus inflasi. Jadi tidak perlu kita bahas lagi secara khusus.

Kalau seandainya tulisan ini tidak sama dengan dengan text-book dan teori-teori yang diajarkan disekolah, mohon dimaklumi. Opini dan teori yang ada di blog ini adalah semata-mata hasil pemikiran orang waras dan objektif.


INFLASI
Inflasi adalah keadaan ekonomi dimana terjadi ekspansi kredit dan uang. Akibat ekspansi kredit, nilai mata uang (yang mengalami ekspansi) akan menurun atau harga-harga akan mengalami kenaikan. Inflasi bukan karena naiknya harga-harga, tetapi kenaikan harga-harga adalah gejala yang diakibatkan oleh inflasi.

Penyebab inflasi banyak. Pertama, adanya pelaku ekonomi yang tidak produktif hidup sebagai parasit besar pasak dari pada tiang (defisit) dan memenuhi kebutuhannya dengan berhutang (tentu saja ada yang memberi hutangan). Jika yang defisit itu pemerintah yang punya hak mencetak uang, bisa (sering) melakukan ekspansi moneter melalui pencetakan uang. Bisa juga melalui penerbitan bond (surat hutang).

Hiper-inflasi, inflasi yang sangat tinggi paling sering dimotori oleh pemerintah. Zimbabwe pada saat ini, Indonesia tahun 1945-1950, 1964-1967, Jerman tahun 1922-1923, US tahun 1970an, US pada masa perang saudara 1861-1865. Pemerintah dalam keadaan perang baik dengan musuh eksternal atau internal akan mengalami defisit yang gila-gilaan. Perang dengan musuh eksternal seperti antara Indonesia-Belanda (1945-1950; 1960-1965); antara US-Vietnam (1964-1973) atau perang internal (pemerintah resmi memerangi banyak lawan-lawan politiknya), seperti Mugabe - Zimbabwe saat ini, Sukarno - Indonesia tahun 1960an. Karena perang, pajak tidak bisa ditarik (semua orang sulit bisa kerja) sehingga mau tidak mau penerbitan bond dan/atau pencetakan uang menjadi alternatif untuk menutup defisit pembiayaan hal-hal yang tidak produktif (perang, konflik internal/eksternal). Karena pada dasarnya pencetakan uang adalah pajak terselubung pada saat pajak resmi tidak bisa ditarik sebagai akibat tidak berjalannya fungsi penarikan pajak atau pemerintah takut akan kemarahan rakyat kalau menarik pajak secara resmi.


Uang yang dibikin untuk mainan dimasa Weimar hyperinflation
(Klik untuk memperbesar)

Lebih murah uang kertas dari pada kayu bakar untuk memanaskan ruangan (Weimar hyperinflation (Klik untuk memperbesar)

2oo milyar Mark pada masa Weimar Hyperinflasi.

Penyebab inflasi yang kedua adalah karena kredit murah yang dipakai untuk spekulasi dan bisa berlanjut dengan pemberian kredit yang sembrono. Pada awal kebangkitan ekonomi, penyaluran kredit diperlonggar. Pada tahap ini kredit yang tersalur masih mengalir ke aktivitas yang produktif. Inflasi juga menyebabkan nilai mata uang turun dan orang akan cenderung beralih asset riil sebagai tindakan yang defensif. Harga asset riil akan naik. Lama kelamaan bisa kebablasan aktivitas yang defensif akan mengarah pada aktivitas spekulatif. Akibatnya barang yang dispekulasikan harganya naik dan menjadi bubble. Pada akhirnya penyaluran kredit tidak lagi mampu mempertahankan bubble.


DEFLASI
Secara sederhana yang disebut deflasi adalah kondisi ekonomi dimana jumlah kredit dan uang yang beredar mengalami pengkerutan (berkurang). Ekonomi yang dijangkiti penyakit deflasi akan menunjukkan gejala-gejala: harga-harga, gaji dan upah yang menurun. Dalam ekonomi yang mengalami deflasi jangan mengharapkan kenaikan (penyesuaian) gaji. Kalau ada yang disebut penyesuaian gaji maka artinya penurunan gaji. Tentu saja dalam sejarah hidup anda mungkin anda tidak pernah mengalaminya. Apa lagi kalau yang anda lihat hanya Indonesia. Tetapi bisa juga anda tidak mengamatinya dengan cermat.

Deflasi didahului oleh masa ekspansi kredit yang besar dan masa boom ekonomi. Seperti biasanya, ekspansi kredit di samping untuk peningkatan konsumsi, juga akan berujung di peningkatan aktifitas-aktifitas spekulasi, mal-investement. Akibatnya akan terjadi bubble, penggembungan harga pada objek yang dispekulasikan. Objek yang dispekulasikan yang bisa real-estate, bisa pula saham, atau apa saja. Proses spekulasi dan bubble ini tidak bisa berlangsung terus. Ekspansi kredit yang diperlukan semakin lama semakin besar dan harus lebih cepat untuk mempertahankan bubble itu sendiri. Akhirnya, ekspansi kredit tidak lagi bisa memenuhi tuntutan untuk bisa mempertahankan bubble dan bubble akan mengempis atau pecah. Misalnya untuk real-estate. Mula-mula harga masih terjangkau. Makin banyak orang ikut berspekulasi menimbulkan permintaan (semu) meningkat dan akan memicu kenaikan harga. Pelaku ekonomi di sektor real-estate merespons dengan makin menjamurnya pembangunan perumahan dan apartement. Tenaga kerja yang terserap di sektor ini semakin banyak. Harga terus meningkat, akhirnya harga rumah menjadi tidak terjangkau lagi dan banyak orang tidak mampu membeli. Dengan kata lain pada harga tersebut penawaran lebih tinggi dari permintaan. Dengan kata lain: oversupply. Kalau bubble itu terjadi di sektor industri, tahap ini adalah tahap over kapasitas. Pada saat ini ada dua alternatif. Yaitu, aktivitas spekulasi ini harus berhenti dan bubble mengepis karena pasokan rumah /apartemen melebihi permintaan. Atau ekspansi kredit terus berjalan dengan memberikan kesempatan kredit kepada orang yang tidak mampu. Dan ini akan membuat bubble semakin membesar tetapi pada hakekatnya suatu saat akan berhenti bila tidak ada lagi yang bisa/mau mengambil kredit. Artinya bank tidak mau mengambil resiko untuk memberikan kredit dan konsumen/spekulator tidak berani mengambil kredit karena resiko gagal dan peluang berinvestasi sangat beresiko. Nasib dari semua bubble akhirnya akan sama saja. Kata kuncinya adalah yang disebut spekulasi adalah membangun kapasitas dan supply diluar jangkauan permintaan. Dengan kata lain: over kapasitas, over supply.

Gagal bayar banyak terjadi pada akhir dari bubble. Aktifitas spekulasi terhenti, dan para pelaku ekonomi mulai menyelesaikan hutang-hutangnya, baik dengan cara membayar atau dengan cara menyatakan bangkrut dan ngemplang hutang (default). Babak berikutnya secara umum harga barang (terutama barang yang tadinya dispekulasikan) mulai menurun karena permintaan lebih kecil dari penawaran, stok melimpah sebagai akibat ulah spekulasi dimasa boom. Karena harga cenderung menurun, maka orang merespon dengan menahan diri untuk menunda konsumsinya/pembelian. Pikirannya ialah bahwa nanti harganya toh lebih murah. Dengan demikian kecenderungan menabung meningkat. Keadaan seperti lingkaran setan, harga turun memicu orang semakin menunda pembelian; dan penundaan pembelian semakin membuat harga turum. Persoalan menjadi semakin parah.

Tadi dikatakan bahwa secara umum harga-harga turun, karena tidak semua barang harganya turun. Uang, emas (uang sejati), bond yang bagus (bond pemerintah yang didukung tabungan rakyat yang tinggi misalnya) nilainya naik.

Secara ringkas proses deflasi yang paling sering terjadi diawali dengan ekspansi kredit (inflasi), dilatar belakangi dengan banyak unsur spekulasi. Tetapi spekulasi tidak bisa berlangsung terus dan akhirnya spekulasi berhenti karena dibangun diluar jangkauan permintaan dan para pelaku ekonomi harus bersih-bersih, sebagian kapasitas harus dimusnahkan. Hutang harus diselesaikan; baik dengan dibayar atau dengan pemutihan alias gagal bayar (default), artinya inflasi berbalik arah menjadi deflasi, kontraksi kredit.


INFLASI TANPA DEFLASI
Apakah kasus inflasi harus diakhiri dengan deflasi? Saya melihat beberapa kasus inflasi yang tidak diakhiri dengan (gejala) deflasi yaitu penurunan harga secara umum. Kasus ini banyak terjadi di negara-negara dan bangsa yang kurang berbudaya dengan politikus yang korup.

Awalnya inflasi terjadi karena dipicu oleh ke(tidak)bijakan pemerintah untuk mencetak uang. Untuk Zimbabwe pada dekade 2000 ini uang itu dipakai untuk memperbanyak pegawai negri yang bisa mendukung pemerintah. Juga pada jaman rejim Suharto, dimana jumlah pegawai negri meningkat untuk mendukung partai yang berkuasa (anggota KORPRI identik dengan GOLKAR). Kasus Jerman tahun 1922-1923 agak berbeda. Pencetakan uang digunakan untuk membayar pampasan perang dunia I.

Dikatakan bahwa inflasi ini diakibatkan karena ulah pemerintah yang tidak berbudaya dan politikus yang korup karena pada dasarnya pemerintah telah merubah fungsi uang dari “surat yang mewakili barang dan jasa” menjadi alat perampokan tabungan rakyat.
Selembar uang kertas bukan sekedar secarik kertas bergambar pahlawan yang sudah mati. Selembar uang kertas adalah secarik kertas yang bernilai seperti yang tertera padanya (nilai nominalnya). Nilai interinsiknya bisa jauh lebih rendah dari nilai nominalnya. Pada saat kita membeli kambing, bukan berarti seekor kambing ditukarkan dengan beberapa carik kertas bergambar pahlawan yang sudah mati. Yang berharga adalah nilai yang diwakili oleh lembaran kertas yang bergambar pahlawan yang sudah mati itu. Lembaran kertas yang disebut uang hanya berharga kalau didukung oleh undang-undang. Uang kertas kuno yang sudah dinyatakan tidak berlaku sebagai alat tukar, tidak mempunyai nilai sesuai dengan nilai nominalnya. Bisa lebih tinggi kalau dikategorikan langka dan antik (ada kesalahan cetak misanya), bisa juga kembali pada nilai interinsiknya yang tidak lebih dari bungkus kacang atau wall-paper.

Dalam sistem “pseudo gold”, uang yang beredar didukung dengan cadangan emas. Artinya jumlah uang yang beredar sebanding dengan cadangan emas/perak yang dimiliki badan yang menerbitkannya. Dalam sistem uang fiat, uang yang beredar tidak didukung oleh asset yang riil, bahkan tidak didukung apa-apa. Pemerintah bisa mencetak uang dengan seenak udelnya saja untuk perang atau untuk memperkuat posisi partainya. Kalau ini terjadi maka nilai uang akan turun. Harga harga barang akan naik. Ekonomi juga tidak kemana-mana karena ekspansi uang tidak digunakan untuk kegiatan yang produktif. Pada dekade 70an, dimana US mengeluarkan biaya banyak untuk perang Vietnam, sistem pseudo-gold dihapuskan, pemerintah US melakukan ekspansi kredit semacam ini, akibatnya inflasi tinggi dan resesi secara bersamaan. Kata stagflasi muncul untuk menggambarkan situasi itu.

Inflasi seperti ini biasanya akan berakhir dengan tumbangnya rejim. Hanya itulah yang biasanya bisa menghentikan inflasi seperti ini. Yang ada adalah kenaikan harga-harga yang melambat atau berhenti naik.

Untuk kasus Indonesia tahun 1945-1950, 1964-1967, US di awal 1970an, Jerman 1922-1923, Zimbabwe dekade 2000, yang terjadi adalah inflasi tanpa diakhiri dengan deflasi. Sebabnya tidak ada unsur spekulasi di dalamnya. Mungkin untuk kasus US pada dekade 70an agak berbeda. Pada saat itu akibat kepercayaan terhadap dollar menurun orang memburu emas, akhirnya situasi berubah menjadi spekulasi di sektor emas. Akibatnya emas menjadi bubble dan akhirnya harus mengalami masa bearish selama hampir 2 dekade.

Uang Yugoslavia Bosnia dimasa Perang saudara.

Kata kunci untuk inflasi tanpa diakhiri dengan deflasi adalah tidak adanya over-supply dan over-kapasitas.

Tulisan di atas diharapkan bisa memberikan dasar berpikir tentang deflasi dan inflasi. Dan minggu depan kita akan menerapkannya dalam menganalisa situasi krisis ekonomi yang terjadi saat ini. Sampai minggu depan.


Jakarta 11 Desember 2008

MONITORING KRISIS EKONOMI - XVIII

(Awal Tahun 2008)

BEAR MEMBUKA TAHUN 2008


Topik Kali Ini
EFFEK JANUARI YANG MERAGUKAN
YEN CARRY TRADER BALIK KANDANG LAGI
DOLLAR MELEMAH LAGI
RALLY DI SEKTOR EMAS MASIH HIDUP
CHINA SUDAH BEARISH

Review kali ini pendek saja. Minggu depan kalau sempat akan membuat analisa dan prediksi pasar untuk tahun 2008, walaupun sebagian udah diuraikan dalam artikel lalu (http://ekonomiorangwarasdaninvestasi.blogspot.com/2007/12/akhir-tahun-2007-review-pasar-modal.html).

EFFEK JANUARI YANG MERAGUKAN
Nampaknya Mr.Bear dan Mr. Bull akan berebut membuka tahun 2008, mungkin untuk mengusir tikus yang menjadi zodiak Cina. Rupanya Mr. Bear dan Mr.Bull sama-sama tidak suka tikus berkeliaran. Secara teknik (TA) tidak ada arah yang jelas. Kekuatan-kekuatan pasar saling beradu untuk mendominasi pasar, kecuali kecuali sektor emas yang nampak bullish. Pandangan Ini bisa saja berubah karena volume trading selama natal dan tahun baru sangat tipis dan tidak banyak yang ikut berpartisipasi.

Sektor Finansial nampak sudah mencapai titik pessimisme terendah dan kemungkinan akan berbalik arah menjadi bullish (Chart-1).

Chart 1

Sektor teknologi Nasdaq, nampak sudah ada pembalikan arah dari bearish ke bullish (Chart-2). Jadi peluang akan adanya rally di bulan Januari 2008 semakin besar.

Chart 2

Saya ragu terhadap adanya rally di bulan Januari 2008 ini, karena beberapa indikator lainnya menunjukkan ke arah suasana yang bearish. Kita akan lihat di bagian berikutnya.


YEN CARRY TRADER BALIK KANDANG LAGI
Indeks Yen sudah menunjukkan adanya pembalikan arah (Chart-3). Indeks Yen telah membentur supportnya dan membentuk pola bullish candlestick reversal morning star. Diharapkan dalam 3-8 minggu ke depan, Yen akan terus menguat.

Chart 3 (Klik untuk memperbesar)

Dengan menguatnya Yen, otomatis Yen Carry Traders akan keluar dari pasar, sehingga pasar akan dibuatnya bearish. Signal ini diperkuat juga dengan indikator Yen:Euro. Yen juga akan menguat terhadap Euro (Chart-4).

Chart 4 (Klik untuk memperbesar)

Nampak antara signal Yen Carry Traders dengan Bullish percentage tidak seiring. Jadi saya simpulkan kalau ada rally Januari, maka rally ini sangat cepat, Mungkin lemah dan cepat mati. Oleh sebab itu saya tidak terlalu antusias untuk mengambil posisi kecuali di sektor emas.


DOLLAR MELEMAH LAGI
Dalam tulisan yang lalu , walaupun ada front page reversal indicator tentang dollar yaitu dimuatnya artikel bearish di halaman muka majalah the Economist, saya berpendapat bahwa saya meragukan adanya rebounce dari US dollar. Alasannya bahwa tidak ada faktor TA dan fundamental yang mendukung.
(http://ekonomiorangwarasdaninvestasi.blogspot.com/2007/12/monitoring-krisis-ekonomi-xiv.html)

Ternyata bahwa US dollar hanya mengalami rally pendek dan lemah (Chart-5). Dan saat ini sudah ada tanda tanda pembalikan arah kembali ke bearish. Hal ini memperkuat sentimen pada rally di sektor emas.


Chart-5 (Klik untuk memperbesar)

RALLY DI SEKTOR EMAS MASIH HIDUP
Rally di sektor emas dan perak masih hidup, baik itu di emas/peraknya maupun juga saham emas/perak (Chart-6 dan Chart-7). Kemungkinan nafasnya masih panjang. Sampai saat ini masih belum ada tanda-tanda kejenuhan. Sebagai indikator kejenuhan rally saya menggunakan “daily reach” dari Kitco.Com yang bisa dilihat di Alexa.Com. Dari pengalaman yang lalu, level daily reach dimana spekulator amatiran dan publik mulai ikut bermain adalah 0.8 ke atas. Saat ini baru mencapai 0.3. Jadi masih jauh dari fase spekulasi, atau fase jenuh (Chart-8). Jadi bisa disimpulkan bahwa rally di sektor emas masih bisa berlangsung lama.

Chart 6 (Klik untuk memperbesar)

Chart 7 (Klik untuk memperbesar)

Chart 8 (Klik untuk memperbesar)

CHINA SUDAH BEARISH
Saya melihat bahwa bursa saham Cina sudah menunjukkan pola bearish. Koridor trading yang bearish (menurun) sudah terbentuk (Chart-9). Setiap koreksi selalu diikuti dengan naiknya volume, sedangkan pada saat indeks menanjak, volumenya tipis dan menurun.

Saya pikir bulls di bursa Cina tidak menunggu sampai pesta Olimpiade Beijing selesai di musim panas ini. Mau mengambil posisi short? Taruhan yang menarik. Put option dari ETF FXI bisa dijadikan jalan untuk melakukan short bursa Shanghai.

Chart-9 (Klik untuk memperbesar)

Sampai disini dulu, selamat tahun baru 2008. Semoga anda mendapat sukses ditengah resesi 2008.

Jakarta 1 Desember 2007.

MITOS PROPERTI - INVESTASI TIDAK PERNAH RUGI

Topik:
SALAHKAN ROBERT KIYOSAKI
PENYERDERHANAAN
MITOS KEBUTUHAN RUMAH TERUS MENINGKAT
KRITERIA UNTUNG RUGI
PERENCANAAN
KAPAN MEMBELI DAN KAPAN MENJUAL
CATATAN AKHIR


Rekan saya bertanya tentang kenapa blog ini dinamakan “Ekonomi Orang Waras dan Investasi”. Jawabnya sederhana saja. Pada dasarnya di blog ini, persoalan dilihat dengan objektif. Asumsi dasar harus diuji. Penyusunan kesimpulan harus runut, tidak ada lompatan logika (logical leap) dan berdasarkan reaIita. Contoh saya suka untuk kesimpulan yang tidak runut adalah dalih untuk memilih sistem demokrasi.

Dalil dasar: “Power tends to corrupt”
Maka: “distribute the power to people”

Di mata orang waras kalau ada dalil: “Power tends to corrupt” maka konsekwensi logisnya: “more people with power, leads to more corruption”. Bukan demokrasi atau rule by mob sebagai jawaban untuk menghindari korupsi.

Cara berpikir yang runut penting sekali dalam memecahkan semua persoal hidup, dari mulai bernegara, beragama sampai ke ekonomi. Disamping runut, kesimpulan juga harus berdasar realita. Saya ingat ketika saya masih duduk di SD (sekolah dasar). Ibu guru mengajarkan ilmu alam menerangkan topik perubahan fase.

Katanya: “Di alam ini ada 3 fase. Fase padat, cair dan gas. Bila zat padat, seperti es dipanaskan, ia akan meleleh pada temperatur tertentu. Setelah menjadi cair, jika dipanaskan akan menjadi air, zat cair. Bila dipanaskan terus, akhirnya mendidih dan menjadi uap air, zat gas.”

Waktu itu saya bantah: “Telor tidak seperti itu. Telor ayam adalah benda cair, zat cair. Bila dipanaskan menjadi padat, dan kalau dipanaskan terus akan hangus”. Tentu saja bantahan ini membuat ibu kelabakan.

Problem utama dari ibu/bapak guru adalah mereka menelan materi kurikulum dan seperti beo diucapkan kembali ketika mengajar dihadapan muridnya. Asumsinya bahwa muridnya juga akan menelan mentah-mentah tanpa melakukan check realita. Benda di alam ini bukan es-air-uap saja. Masih ada telor (mentah/matang), kayu, kanji, lem, gula, plastik. Ibu guru terlalu menyederhanakan masalah sehingga nampaknya mudah dicerna. Tetapi dalam realita yang sebenarnya lebih kompleks. Mungkin ibu guru harus membuat mengecualian-pengecualian. Kalau itu yang dia lakukan, maka pengecualian itu lebih banyak dari pada yang bukan pengecualian. Jadi apa itu namanya?

Kali ini kita akan membahas sesuatu yang sudah menjadi opini publik yaitu investasi properti yang katanya tidak pernah rugi. Tentu saja dengan check realitas.


SALAHKAN ROBERT KIYOSAKI
“Properti - investasi tidak pernah rugi” kata teman saya. “Paling tidak properti atau membeli rumah tidak akan pernah rugi”. Ucapan dia mewakili opini masyarakat umum, termasuk istri saya. Opini masyarakat umum ini adalah hasil pembelajaran dari pengalaman beberapa dekade setelah kemerdekaan.

Catatan: Saya tekankan lagi kata setelah kemerdekaan. Karena antara sebelum dan sesudah kemerdekaan, ada perbedaan yang mendasar yang dilatar belakangi oleh sistem keuangan dianut Indonesia. Di jaman penjajahan, Belanda menggunakan sistem pseudo-gold (uang sejati) sedang setelah kemerdekaan, pemerintah republik menggunakan sistem moneter uang fiat (uang yang berharga karena undang-undang).

Opini tentang investasi properti ini ada benarnya dan ada salahnya. Seorang teman mengeluhkan tentang investasi di sektor properti miliknya yang jebol. Awalnya dia terinspirasi oleh buku-buku serial “Poor Dad, Rich Dad” nya Robert Kiyosaki. Uang/Asset yang bekerja untuk anda, passive income. Dia terjun dan membeli 2 apartemen untuk disewakan. Cicilannya Rp 40 juta per bulan. Dia sewakan dengan harga US$ 2000 per bulan (1 US$ = Rp 9000). Jadi pada dasarnya uang cicilan dapat dibayari oleh uang sewa apartemen (dengan tambahan sedikit). Ini berlangsung beberapa bulan. Entah karena jumlah apartemen yang terus bertambah, dan/atau ekonomi yang melambat, maka apartemennya tidak ada penyewa. Ini berlangsung cukup lama sehingga dia mengalami kesulitan untuk membayar cicilan hutangnya. Mau dijual, tidak mudah. Pasar apartemen atau properti tidak liquid. Pendek kata dia terperangkap. Akhirnya dia terbebani oleh cicilan dan biaya perawatan bulanan apartemennya. Asset yang seharusnya menghasilkan income, sekarang menjadi liability yang lengket dan tidak bisa dilepaskan. Mampuslah kau. Kenapa tidak berpikir ketika menuruti anjuran Robert Kiyosaki.

Dia tidak sendirian. Saya punya banyak teman yang memiliki satu, dua, tiga rumah ekstra yang tidak ditempati bahkan dibiarkan rusak dimakan hujan dan terik matahari karena sudah bosan mengeluarkan biaya perawatan. Kadang-kadang kalau ada uang rumah itu direnovasi yang memakan biaya yang tidak sedikit. Kalau situasi sudah seperti ini, mungkin kita harus merenungkan apakah ajaran Robert Kiyosaki itu benar. Yang pasti Robert Kiyosaki kaya karena penjualan bukunya dan gamenya.

Banyak teman saya yang sudah terjerumus ke dalam konsep asset yang memberikan income pasif ternyata adalah liability, menentramkan diri dengan mengatakan bahwa harga propertinya terus naik. Jadi dia masih untung. Tentu saja argumennya tidak didukung dengan analisa keekonomian, analisa cash flow.


PENYERDERHANAAN
Bagi seorang yang profesinya bukan di bidang properti atau bagi pemula di bidang properti, secara alamiah sering melakukan penyederhanaan. Asumsi yang dipakai pada saat membeli properti sederhana dan cenderung melihat “upside case” saja – atau dalam bahasa awamnya melihat untungnya saja. Misalnya, properti akan disewakan dan mencari penyewa mudah. Kenyataannya adalah sebaliknya. Demikian juga untuk menjual rumah. Jangan dikira seperti menjual emas. Tinggal pergi ke pasar dan dijual di toko emas.

Menjual/menyewakan rumah bisa mudah dan bisa susah. Saya melihat banyak rumah dengan papan penawaran “Dijual” atau “Disewakan” di depannya sampai bertahun-tahun dan tidak laku. Bahkan pengalaman mertua saya untuk menjual rumahnya di jln. Darmawangsa X, Jakarta, tepat di sebelah Wijaya Grand Center Jakarta, perlu waktu 8 tahun. Lakunya ketika harganya diturunkan hanya 40% dari harga pasar.

Asumsi dan penyederhaan satu lagi ialah masalah depresiasi dan perawatan. Banyak pemula tidak memperhitungkan biaya yang harus dikeluarkan selama rumah itu kosong ketika menunggu penyewa atau pembeli. Rumah/apartemen bukan emas. Properti memerlukan perawatan. Musuh rumah bukan saja alam, cuaca, tetapi juga tangan jahil, pemulung dan penyerobot. Tanah saja perlu pagar dan penjaga supaya tidak bisa diserobot orang atau pagarnya tidak diambili pemulung. Apa lagi rumah. Jangan heran kalau anda melihat rumah kosong yang satu-per-satu bagian-bagiannya (pagar, pintu, jendela, ubin, kayu-kayunya) hilang. Jangan heran juga kalau rumah itu ditempati pemulung, yang kalau diusir akan minta uang pesangon.

Andaikata, perencanaan perawatan dan penjagaan sudah ada, perlu dipikirkan biaya perbaikan besar secara berkala. Rumah adalah asset yang terdepresiasi. Kayu-kayunya, catnya, besi pagarnya bisa menua/rusak dimakan umur. Oleh sebab itu perlu perawatan besar secara berkala (5 tahun sekali misalnya).

Tantangan akan ada sebelum menjual properti milik anda, jika anda mengupah seorang penjaga, harus dipikirkan bagaimana memPHKnya ketika rumah itu terjual. Jadi banyak faktor yang harus diperhitungkan. Oeh sebab itu sebelum anda memutuskan untuk memiliki rumah ke II, III, dst untuk investasi, perlu dipikirkan matang-matang.

Dan yang terakhir ialah masalah pajak, baik itu pajak bumi dan bangunan (PBB) atau pajak penjualan dan pajak pendapatan. Untuk pajak penjualan, kemungkinan besar di masa datang akan lebih diintensifkan lagi oleh pemerintah, baik besarnya atau caranya (sulit lolos). Ha ini akan mengurangi keekonomian usaha properti. Ingat, pemerintah hanya mau untungnya saja (menarik pajak) tetapi mereka tidak mau ikut menanggung resiko kerugian. Itulah pemerintah.


MITOS KEBUTUHAN RUMAH TERUS MENINGKAT
Setelah kita membahas unsur dalam struktur biaya yang sering dilupakan orang, kita akan melihat bahwa presepsi bahwa kebutuhan rumah selalu meningkat itu tidak selalu benar. Asumsi ini yang mendasari pandangan kenapa harga properti terus naik.

Check realita: sejak diintensifkannya di tahun 1970an program keluarga berencana dengan semboyan “cukup dua anak, laki prempuan sama saja” berjalan sangat sukses. Saat ini kebanyakan keluarga hanya memiliki 1-2 anak saja. Pertumbuhan penduduk hanya 1%-1.3%, itupun karena umur penduduk yang cenderung lebih panjang. Anak-anak di masa depan cukup mewarisi rumah orang tuanya saja. Jadi kebutuhan rumah, tidak memperoleh support dari sektor demografi. Ini berbeda dengan Malaysia, dimana mempunyai anak 4 adalah biasa dan keluarga dengan 12 masih banyak. Konsekwensi logisnya ialah kebutuhan rumah dan bangunan komersial (hotel, pasar, mall dan supermarket) di Malaysia di masa mendatang akan meningkat. Di Malaysia, demografi masih mendukung. Sedang di Indonesia tidak.

Faktor imigrasi juga tidak mendukung. Malaysia dan Thailand adalah surga bagi imigran kaya, expatriat yang ingin pensiun di kedua negri ini. Mereka mempunyai program yang dikenal dengan nama grey citizen, program untuk pensiunan kaya/ mampu untuk tinggal di Malaysia dan Thailand. Dan Indonesia tidak punya. Bahkan untuk memiliki properti saja, tidak terlalu mudah bagi orang asing.

Pendorong kebutuhan rumah hanyalah spekulasi, perpindahan penduduk dan naiknya tingkat kemakmuran. Saya meragukan naiknya tingkat kemakmuran. Memang secara nominal, pendapatan per kapita naik, tetapi secara riil tidak. Ini sering saya bahas, misalnya di artikel-artikel berseri “Kemakmuran atau Illusi” (http://ekonomiorangwarasdaninvestasi.blogspot.com/2007/06/visi-2030-kemakmuran-atau-ilusi-gdp.html dan http://ekonomiorangwarasdaninvestasi.blogspot.com/2007/07/visi-2030-kemakmuran-atau-ilusi-gdp.html)

Dengan demikian yang tersisa adalah faktor pendorong karena spekulasi dan perpindahan penduduk, baik perpindahan secara ekonomi (dari ekonomi lebih rendah ke yang lebih tinggi) dan juga migrasi/urbanisasi. Faktor spekulasi dan perpindahan level ekonomi, biasanya hanya bermain di sektor kelas atas dan menengah. Sedang faktor urbanisasi adalah sektor terbesar dan mendominasi rumah petak dan rumah kelas bawah. Saya akan berhati-hati di sektor spekulasi. Dan tidak akan menyentuh sektor kelas bawah karena untungnya tidak sepadan dengan resikonya. Alasannya bahwa menarik uang dari orang miskin susah.


KRITERIA UNTUNG RUGI
Ungkapan bahwa investasi di properti adalah tidak pernah rugi bisa salah dan bisa benar. Ada benarnya kalau tolok ukurnya uang rupiah. Dan salah kalau tolok ukurnya emas, uang sejati. Kalau tolok ukurnya uang rupiah, maka uang rupiah itu harus dinormalisasikan, dikoreksi dengan pertambahan uang yang beredar. Perlu diketahui bahwa sejak Hindia Belanda menjadi Republik Indonesia, pemerintah mencetak uang dengan seenak udelnya saja. Kalau ada pejabat pemerintah menyangkal hal ini, maka tanyakan: “Di awal tahun 70an, uang pecahan terbesar adalah Rp 5000. Kenapa sekarang, tahun 2007, ada pecahan Rp 100,000? Kenapa sebelum krismon 1998 tidak ada pecahan Rp 100,000, dan sekarang ada?”

Oleh sebab itu, kriteria untung – capital gain dan cash flow - harus diukur dengan uang sejati (emas) atau dengan normalisasi. Cara normalisasi mungkin cara yang paling fair, jika data pemerintah benar. Cara ini bisa dilakukan dengan cara membandingkan jumlah uang yang beredar pada saat membeli rumah sebagai basis. Misalnya, rumah dibeli pada bulan Januari 2006 dengan harga Rp 300 juta. Jumlah rupiah M2 yang beredar adalah Rp 1200 triliun. Kalau harga rumah yang sama pada akhir tahun 2007 menjadi Rp 350 juta, maka secara nominal ada gross capital gain sebesar Rp 50 juta. Tetapi harga ini harus dinormalisasikan dengan jumlah uang (M2) yang beredar pada saat itu, yaitu Rp 1420 triliun.

Jadi harga yang telah dinormalisasi adalah : 1420/1200 * 300 juta = Rp 355 juta.

Dengan demikian harga Rp 350 juta secara nominal memberikan gross capital gain sebesar Rp 50 juta, ternyata secara riil, malah rugi Rp 5 juta (uang 2006), karena nilai rupiah telah merosot. Ini tidak termasuk kerugian akibat pajak penjualan dan ongkos perawatan selama 2 tahun.

Catatan: Data tentang uang yang beredar bisa dilihat di situs Bank Indonesia (http://www.bi.go.id/web/).


PERENCANAAN
Pertama yang harus dilakukan untuk memulai masuk di investasi properti adalah membuat cash flownya. Banyak orang lupa memperhitungkan unsur biaya. Di bawah ini adalah beberapa poin penting yang perlu dipertimbangkan dan diperhitungkan untuk memulai properti sebagai wahana investasi.

A. Faktor pada saat memulai
1. Harga rumah
2. Pajak penjualan/pembelian
3. Biaya agen
4. Perbaikan “face-lift” untuk rumah supaya menarik

B. Faktor pada saat berjalan
5. Biaya perawatan/operasi bulanan (termasuk penjaga kalau diperlukan)
6. Depresiasi – biaya renovasi berkala
7. Harga Sewa Rumah
8. Pajak PBB

C. Faktor ketika Exit
9. Kerugian maksimum yang bisa diterima ketika mau “jual cepat” – cut loss
10. Biaya agen
11. Biaya lain (PHK penjaga)
12. Pajak penjualan

Dalam kaitannya dengan exit, harus dipertimbangkan kriteria apa saja yang bisa memicu exit, seperti cut-loss, profit taking atau kondisi ekonomi.

D. Parameter ekonomi lainnya
13. Tingkat suku bunga pinjaman
14. Laju inflasi riil (laju pertambahan uang yang beredar)

Usaha tidak selalu mengikuti skenario yang diinginkan. Kita menginginkan adanya penyewa, ternyata sampai berbulan-bulan rumah tetap kosong. Mau dijual, sudah ditawarkan bertahun-tahun ternyata belum ada penawar. Dan sampai batas tertentu akan memicu kriteria cut-loss dan terpaksa harus keluar dari bisnis. Oleh sebab itu perlu dipertimbangkan beberapa kasus. Misalnya:

a. Kasus terburuk, tidak ada penyewa. Kasus ini digunakan untuk menilai seberapa jauh kemampuan kita memikul kerugian. Harus dipertimbangkan bahwa anda harus memikul beban ini paling tidak 3-5 tahun sejak anda memutuskan keluar dari bisnis properti. Artinya, walaupun rumah yang anda miliki sudah dipasarkan untuk dijual, jangan harap bisa terjual dengan cepat. Belum tentu dalam waktu 3-5 tahun bisa terjual dengan “harga pasar”, kecuali anda mau menjualnya 50% di bawah “harga pasar”.

b. Kasus sukses, yaitu jika anda bisa menyewakan rumah itu. Kalau nantinya skenario ini bisa terwujudkan maka anda bisa memperoleh tambahan keuntungan dari uang sewa.

Kalau sebagai pemula yang belum pernah berkecimpung di bisnis properti, ada baiknya kasus terburuk diambil sebagai kasus dasar. Karena banyak liku-liku bisnis ini yang perlu dipelajari dan biasanya hanya lewat pengalaman. Kesalahan utama bagi pemula ialah hanya melihat kasus sukses dan kasus sukses ini dijadikan acuan untuk masuk ke bisnis. Akibatnya mereka tidak siap menghadapi kegagalan dan tidak tahu apa yang harus dilakukan ketika kenyataan di lapangan tidak sesuai dengan skenario awal. Kemudian keputusan yang diambil salah. Inilah pentingnya exit strategy, baik itu sebagai cut-loss atau profit taking atau menghindari resiko yang lebih besar.

Jika untuk kasus terburuk ini sudah menjanjikan keuntungan, artinya projek anda termasuk yang mantab dan tahan banting.


KAPAN MEMBELI DAN KAPAN MENJUAL
Saya berpikiran sederhana dan secara pribadi adalah seorang swing trader. Maksudnya membeli pada saat ekonomi sedang di bawah dan menjelang kebangkitan, akhir resesi, akhir krisis dimana pada masa ini harga sedang jatuh. Tentu saja membelinya dari pasar sekunder karena developer mungkin belum banyak yang aktif. Dan saat menjual properti adalah ketika ekonomi sedang booming, dimana harga sedang baik. Saya tidak akan menunggu sampai akhir dari boom, karena pada saat itu akan banyak developer mempunyai stok yang berlebih. Bersaing dengan developer bukan hal yang mudah. Karena volume developer besar, mereka sanggup mengiklankan secara besar-besaran dan juga mempunyai kerja sama dengan bank untuk mengambil kredit.

Pada saat resesi, krisis, harga rumah riil biasanya turun, baik krisisnya itu jenis deflasi dan inflasi. Dalam kasus krisis jenis inflasi, harga nominal properti bisa tidak turun, tetapi harga riilnya turun. Tetapi untuk kasus krisis jenis deflasi seperti yang dialami Jepang, harga nominal rumah turun sampai 80% selama 16 tahun. Sedangkan pada masa krisis moneter Asia tahun 1998 – 2000, rupiah terdepresiasi sebesar 80%, inflasi bulanan Indonesia bisa mencapai 80%, sedangkan harga rumah tidak bisa mengimbangi inflasi dan turunnya nilai rupiah, karena masa itu adalah masa krisis. Orang hanya memikirkan kebutuhan primer saja. Harga rumah hanya naik 100%-200%, tidak seperti emas yang naik 500% dari Rp 20,000 menjadi Rp 100,000 per gram. Oleh sebab itu, memulai bisnis properti pada awal krisis atau di tengah-tengah krisis adalah merugikan. Sebaiknya memulai di akhir krisis. (Catatan: krisis bisa berlangsung lama, belasan tahun seperti kasusnya Jepang yang sejak tahun 1990 mengalami deflasi selama 17 tahun. Dan selama itu juga harga rumah turun).

Investasi di sektor properti bisa menguntungkan di lingkungan ekonomi dengan tingkat inflasi tinggi, asalkan jangan krisis. Apakah itu stagflasi ataupun crack up boom, pada periode ekonomi semacam ini memiliki properti sangat menguntungkan, lebih-lebih kalau bisa memperoleh kredit dengan bunga tetap. (crack up boom ialah periode dimana kepercayaan terhadap uang fiat turun di akhir fase inflationary dan orang mencari tangible asset untuk mempertahankan nilai assetnya). Perlu ditekankan bahwa kunci yang membuat investasi ini menguntungkan adalah kredit dengan bunga tetap. Pada saat inflasi (pertumbuhan uang yang beredar) meningkat, kalau bunga kredit bisa dikunci di level tertentu sehingga tingkat inflasi lebih tinggi dari bunga cicilan itu sendiri, maka skenario ini bisa sangat menguntungkan. Artinya anda bisa meminjam untuk membeli rumah dan mengembalikan hutang itu pada saat nilai riilnya jatuh. (Catatan: Saya tidak tahu, apakah saat ini masih bisa memperoleh kredit dengan bunga tetap. Bank sekarang lebih pandai dan berhati-hati dalam soal bunga.)

Di bawah ini ada chart pertumbuhan uang M2. Pada periode 1985 – 1997 memiliki properti cukup menguntungkan jika suku bunga KPR hanya 15% yang tetap dan memperoleh rumahnya dengan cara mengambil alih-kredit (atau beli rumah dari pasar sekunder). Tingkat inflasi antara 20%-30%.

Periode 1998 – 2000 kenaikan harga rumah tidak bisa mengimbangi tingkat inflasi, sehingga harga riil rumah turun. Dan mulai merangkak naik sejak tahun 2002 – 2003 dimana banyak developer mulai bangkit. Antara 2003 – 2005 pasar properti sangat liquid dan banyak spekulan yang bermain. Hanya dengan bermodalkan down-payment, seorang spekulan “membeli” properti, kemudian menjualnya lagi dengan cepat dengan keuntungan 5% dari harga rumah atau 50% dari down-paymentnya. Sekitar tahun 2006 liquiditas ini mulai menyurut ketika supply rumah meningkat dan untuk menjual makin sulit. Itu akan menjawab pertanyaannya apakah sekarang saat untuk membeli.

Dengan banyaknya advertensi di koran, tv, spanduk-spanduk serta pameran-pameran, menunjukkan bahwa pasar properti sudah pada fase bubble. Sejak tahun 2003, kenaikan harga rumah sudah membumbung 2-4 kali lipat. Entah kapan bubble ini akan meletus. Saya akan menunggu. Catatan: Saya yakin bahwa dalam beberapa tahun ke depan secara nominal dan harga di atas kertas dari harga rumah tidak akan turun, tetapi harga riil – terhadap emas – akan turun.


CATATAN AKHIR
Saya bukan seorang yang berpengalaman dalam bidang investasi properti. Tulisan di atas hanyalah pemikiran saya semata seandainya saya mau masuk di investasi properti. Dasarnya pemikiran itu tentu saja pengalaman. Bukan pengalaman saya sendiri tetapi pengalaman teman-teman dan kenalan saya. Selama konsep itu disusun berdasarkan pemikiran yang runut dan dengan check realita, hasilnya akan lebih baik dari pada sekedar percaya saja, terutama percaya kepada sales person dari developer atau agen. Mereka akan mengatakan apa yang enak didengar oleh anda. Iming-imingan keuntungan dan optimisme, demi memperoleh komisi dari sales kepada anda. Sedangkan di situs Ekonomi Orang Waras dan Investasi ini setiap optimisme akan selalu dipertanyakan. Saya tidak dibayar anda. Ini berbeda dengan agen real-estate yang punya vested interest agar jualannya laku dan dia memperoleh komisi. Kalau mereka mengatakan bahwa mencari penyewa adalah mudah, apa lagi untuk apartemen. Mungkin anda perlu jalan-jalan pada sore hari di jalan Antasari Jakarta dan melihat berapa banyak gedung apartemen yang kosong. Atau anda tanya kenapa gedung Nestle di jalan T.B Simatupang, Jakarta sudah berubah fungsi, dari apartemen hunian ke perkantoran? Apa karena tidak ada penyewa sebagai apartemen?

Minggu depan saya akan carikan foto-foto di bawah ini sekedar mengingatkan anda bahwa properti bisa jadi sarang tikus atau monumen kegagalan yang merongrong tabungan dan investasi anda. Properti berubah dari aset menjadi liability bila investasinya tidak direncanakan secara baik.


Jakarta Januari 1, 2008.

Ini cerita dari Spanyol: http://www.youtube.com/watch?v=xDRpsch4fTg